簡介：品牌服裝集團管理調查報告最新卓越管理方案模板，PPT模板可自由編輯，值得下載擁有【最新卓越管理方案您可自由編輯】秦龍電力股份有限公司房地產行業投資研究報告ALLPKU00306本文件專為客戶使用分發、引用和復制即使是節選方式給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可機密2西安房地產的發展前景如何3房地產行業的競爭態勢如何6秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力5房地產行業是否具有吸引力初步建議1中國房地產行業的發展前景如何4業內優秀企業是如何經營的導讀房地產行業在國民經濟中地位顯著歷年房地產投資所占固定資產投資的比率房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的56％，逐步上升至2001年的169％，并趨于穩定，成為拉動內需，推動經濟增長的支柱產業。資料來源中國統計年鑒（19902001）98年以來我國房地產市場每年以兩位數的速度快速增長，2001年市場總額已達4625億元資料來源中國統計信息網單位萬平米單位億元從投資類型看，住宅投資在整個房地產投資中占主導地位住宅、辦公樓、商業縷的投資分別比重為677、60和112，而且住宅的同比增長率最大，因此住宅開發明顯處于主導地位。廣州和深圳的著名開發商主要定位于住宅市場，而香港六大地產商則主要定位于高檔辦公樓或寫字樓市場2000年各類房地產投資比率資料來源國家統計局2000年各類房地產投資增長比率從地域分布看，房地產市場主要集中在北京、上海、廣東等發達大城市與省份2002年全國房地產投資分布2001年全國商品房銷售額分布資料來源國家統計局我國經濟的持續向好直接推動了房地產行業的發展GDP單位億元房地產投資額億元資料來源國家統計局1996－2001年我國GDP與房地產投資增長情況“入世”拉動了房地產業的需求和供給住房金融的發展改變了住房消費觀念和消費行為住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。個人住房公積金存貸利率降低5年以下由414下調為36，5年以上由459下調為405）。住房按揭利率降低，期限延長（最長30年），比例增加（最高為80。住房信貸消費形成了新的預期消費觀念，開始打破中國人傳統文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費，而是根據收入的預期提前改善自己的生活現狀，預先提高生活的質量；不是“一步到位”地進行消費，而是根據收入的變化進行多次置業。將消費與投資相結合是預期消費之后的另一種消費觀念的變化。當商品房可以通過二、三級市場進行交易時，消費者完全可以靠房屋的增值來實現住房條件的改善目標。房屋在消費過程中的收益（包括出租收益，以房養房等）也許會大于消費的成本，這種投資觀念的形成與實現對純生活消費觀念的轉化起到極大的推動作用。許多人已通過房屋的多次交易（包括出租）創造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。此外，個人住房貸款的不良率遠遠低于其他品種貸款的不良率。從統計數據看，工商銀行、建設銀行平均不到05％，因此，商業銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發展。住房分配貨幣化推動房地產行業進行根本性的變革，促進了居民住房消費住房分配貨幣化推動房地產行業走向市場化住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為住房分配貨幣化改變了開發商的經營行為稅費、戶籍政策改革也促進了房地產業的發展稅費政策戶籍政策人才策略各地紛紛采取了引進人才的優惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯。有些地方（如北京市）規定找工作不再需要當地戶口。招商引資為了吸引外資，包括北京在內的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優惠。公安部關于推進小城鎮戶籍管理制度改革的意見，小城鎮常住戶口不再實行計劃指標管理。到今年10月1日，全國所有的鎮和縣級市市區，將取消“農轉非”指標，凡在當地有合法固定的住所、穩定的職業或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮常住戶口。這無疑加快了城市化的進程。簡化交易手續。房產交易包括8種稅費營業、城建維護、教育附加、固定資產投資調節、印花、契、企業所得等稅費。購房人交納印花稅和契稅。減免空置商品房稅費，以加快消化空置房。降低交易稅費，降低了購房成本。120㎡以內的契稅稅率為2，120㎡以上房屋，由以前的4單一稅率變為120㎡以內的2、以上的4兩種稅率。有些地方（如上海）規定購房按揭付款，可免個人所得稅。成長期與經濟體制改革和對外開放不斷推進相適應，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產作為生產要素開始進入市場。穩定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產產業迅速成為國民經濟的熱點產業生產低潮期受國家宏觀調控、貨幣從緊政策影響，房地產業轉入低潮復蘇期規范房地產市場、大力發展住宅建設二次發展期申奧成功、入世成功擴大了投資需求，房地產業將成為新的增長經濟點目前我國的房地產業正處于二次發展期，仍有巨大的上升空間時間7892949820012西安房地產的發展前景如何3房地產行業的競爭態勢如何6秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力5房地產行業是否具有吸引力初步建議1中國房地產行業的發展前景如何4業內優秀企業是如何經營的導讀西安房地產市場在陜西省的地位十分重要2001年陜西省房地產投資額統計西安陜西其他地區西安陜西其他地區西安陜西其他地區2001年陜西省房地產銷售面積統計2001年陜西省房地產銷售額統計資料來源西安市統計年鑒2002、陜西統計年鑒200297年以來西安房地產市場投資與需求快速增長，2002年市場規模已達60億元資料來源西安市統計年鑒2002、陜西統計年鑒2002、2002年陜西省國民經濟和社會發展統計公報市政府出臺的各項政策極大地促進了西安房地產行業的發展按照西安市政府第一號令的規定，從２００２年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。2002年８月２１日，西安市國土資源和房管局發布了西安市公有住房出售管理辦法、西安市已購公有住房上市出售管理暫行辦法和已購公有住房上市交易操作流程，給西安市房地產市場帶來最大的“利好消息”。市民關心的公房買賣可以按照政府有關規定程序交易。2002年１０月，陜西省地稅局、省財政廳聯合下發關于進一步貫徹落實個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知，明確界定了普通住宅和高檔住宅契稅標準，并規定購買普通住宅減半征收契稅，契稅由原來總房款的３％降至１５％。這無疑又給消費者帶來福音，極大刺激人們的住房消費，促進西安房地產業的發展。2002年８月份，西安市人民政府為了貫徹落實建設部等七部委關于整頓和規范房地產市場秩序的通知及省政府的實施意見精神，召開了全市整頓和規范房地產市場秩序動員大會，各區縣政府、各開發區管委會、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規劃局、房地產開發企業、中介單位、廣告公司等部門聯合出手整頓和規范房地產市場秩序。房地產開發受國民經濟發展速度和地區經濟發展狀況兩大主導力量推動，其中對地方經濟的依賴度更高地方工商企業和單位的用房需求居住性房地產開發房地產開發投資地區經濟發展狀況居民可支配收入宏觀經濟、GDP增長消費結構消費觀念非居住性房地產開發消費傾向第二產業和第三產業的繁榮和發展國民經濟發展速度西安經濟的高速增長促進了房地產投資的增長15％178％227％25％26％28％97年以來西安市的國內生生產總值的年增長率一直為定在12－14％之間。西安市歷年國內生產總值與房地產行業國內生產總值比較圖資料來源西安市統計年鑒2002消費觀念變化為西安房地產市場的增長提供了堅實的基礎5％65％117％98％13％14％資料來源西安市統計年鑒2002、西安市統計局、業內專家訪談住房制度改革使個人購房的觀念已經取代單位分房。西安市的消費者對期樓的價值已經有所認識，購買期樓的心理障礙可以說在一定程度上已被化解。紫薇田園都市，現場包裝完成，廣告部分投入，即有4個億回收。房地產投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。投資型物業在西安房地產市場已經嶄露頭角，并占據了一定的市場份額，據對部分項目的不完全統計，大約有5的購房者屬于投資置業行為。西安市商品房銷售與社會消費品零售總額關系圖個人購買商品房銷售額分布區域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產客戶市場特別是高端客戶市場西北最大的政治中心西北最大的經濟中心西北最大的文化中心西北唯一的特大型中心城市據西房網調查，房地產市場的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽、西至蘭州、北至內蒙的廣大范圍中的所有人群。這使得西安房地產價格居高不下西安房地產銷售價格增長率據資料統計顯示，2001年西安市城鎮居民人均可支配收入6700元左右，同時，西安市平均家庭戶規模為340，估算西安市2001年度家庭年總收入約22780元。而據西安房地產信息網調查，2001年度西安市商品房均價在2800元平方米左右，按70平方米住房為基準，套房總價約196000元。房價收入比約861，就房價收入比而言，西安房價在全國處于上游水平，房價收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點城市，比國際46倍的慣例也高出許多。資料來源西安市統計年鑒2002隨著市場逐漸成熟，開發商已從謀求暴利逐步轉向理性開發我們可以將1999年至2001年，西安的房地產市場稱為西安房地產市場的初級階段，這一時期，西安房地產市場出現了以錦園、楓葉新都市、紫薇城市花園為代表的高檔樓盤。市場的兩級化分布特征充分說明，在市場發展初期，市場中開發商在追求利潤最大化過程中明顯的驅利傾向。從2001年開始，一些房地開發項目開始瞄準龐大的中端市場。2002年，隨著旭景名園小高層以均價2900元平方米的入市火爆銷售，到紫薇田園都市多層以均價1800元平方米，實現超遠期樓花一個月銷售4個億的銷售“奇跡”，極大的震撼了房地產市場。高檔樓盤出現價格下調。西安市2002樓盤價位層次預分表資料來源西房網信息、業內專家訪談“經營城市”理念帶動了新的一輪房地產開發，并得到市場的認同城市功能配套設施的建設與房地產開發的良性互動，打破了制約房地產市場發展的瓶頸。道路及交通狀況的改善及快速發展，在房地產開發中起到關鍵的作用?？蛻羧簩Τ鞘邪l展逐步認同，城市空心化的趨勢初步顯現。從楓葉新都市（占地412畝、建筑面積46萬平方米）為代表的高檔大盤的成功開發，到紫薇田園都市（占地2000畝、建筑，面積180平方米）的郊區大盤的再次成功快速銷售。房地產市場表現出了良好的“吸收性”。由于歷史與文化的原因，西安的房地產市場呈現南高北低的格局中、低檔商品房高檔商品房聯排住宅、別墅中低檔商品房主要分布在城北和城東，城西也有分布。這些樓盤由于所處地段相對偏僻，城市的基礎市政配套尚未跟上，周邊自然、人文環境較差，加之西安市市民的居住消費觀念趨使，使這些區域的樓市價格及樓宇的綜合素質始終處于一個較低的水平，其主要目標客戶對象為一次置業的工薪階層為主。由于受城市歷史發展格局及西安市城市發展重心南移的影響，高檔商品房主要分布在作為西安市的文教區及高新技術產業基地城西南、城南，無論其開發水平、開發規模都是西安首屈一指的，是西安市高檔商品房市場最為活躍的區域。目前該類物業主要分布在城北區北門外通往咸陽機場的迎賓大道附近、未央湖片區和南郊的曲江旅游度假開發區，這兩處區域由于其交通便利，自然環境優美，市政配套設施完善及其豐富的人文旅游資源優勢成為西安頂級物業區的首選之地，西安較大部分的聯排住宅、別墅都座落其中，如城北的紫薇苑歐洲世家、開元明仕家園，未央湖畔的藍水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱花園等。目前城內區的土地價值最高，是西安的黃金地段住宅寫字樓別墅公寓商場除別墅公寓外，城區內各類商品房的樓價一直位于西安的首位。特別是寫字樓和商場店面的樓價遠高于其他區域。但隨著西安市2002年“近期向南、遠期向西發展”的城市戰略規劃實施，以及市政府的搬遷，其綜合中心地位將會相對下降，但其商業服務中心的地位還會加強。2003年1季度，城內區的寫字樓價格已有所下跌。2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息隨著城市規劃新戰略的實施，城南區的土地價值大有取代城內區的趨勢住宅寫字樓別墅公寓商場在別墅公寓的市場，城南區的土地價值最高，已超過城內區，而且呈不斷上揚走勢。城南區是傳統的文教區，人員知識層次較高。大批白領、知識精英的聚集使得當地高檔住宅、樓宇需求十分旺盛。從長遠看，城南區的土地仍有巨大的升值潛力。2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息高新區與城南區類似，土地價值一直位于西安市的前列住宅寫字樓別墅公寓商場從上世紀90年代初創建以來，高新區已逐步發展成為集科工貿一體的高技術產業區。土地價值也隨之大幅度升值從住宅市場看，高新區的住宅價格與城內區基本持平，別墅公寓等高檔住房的價格還高于城內。大批白領、知識精英的聚集使得當地高檔住宅、樓宇需求十分旺盛。從城市戰略規劃看，該地區仍屬城市發展的重點。土地升值潛力巨大2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息城東區與城西區的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平住宅寫字樓別墅公寓商場城東與城西區是傳統的老工業區，下崗職工較多，購買力水平較低。西安市產河開發區的設立帶動了城東土地價值提升。未來發展前景與開發區內企業的效益息息相關。城西是西安的工業重地，房地產業的發展相對落后，隨著自錦園、豐盛園推出后，才帶動了城西房地產業的發展。西區的購房者大多數都是西區本地人，經濟適用房在該地區有很大的市場。2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息目前城北區的土地價值最低，但隨著西安市旅游的大力發展以及經濟開發區的發展，其增長潛力巨大住宅寫字樓別墅公寓商場西安市土地價值最低的板塊就在城北。由于歷史的原因，城北一直是西安最貧窮的地段，社會治安比較混亂，人文環境最差。西安市民大都不愿意在城北購房。城北是國家級經濟開發區所在地，由于受城市規劃不確定性的影響，目前并不景氣。但隨著經濟開發區的發展，其土地升值潛力巨大。近幾年未央湖片區的旅游開發帶動了城北的別墅公寓等旅游地產的發展。目前城北區的別墅公寓價格高于城東與城西2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息從銷售額看，西安的住宅市場仍然是房地產的主體市場，但增長趨于平穩2001年西安市各類商品房銷售額資料來源西安市統計年鑒2002歷年西安市住宅銷售情況大部分住宅由個人購買，已成家的年輕人構成了住宅潛在消費群的主體個人購買2001年住宅銷售面積分布2－3口之家是主要的潛在消費者，大約占受訪者的6207％其次是三口以上家庭，大約占3563％。單身購房者較少。潛在消費者數量隨年齡增長而遞減，25－40歲之間的年輕人是主要的潛在消費者，比例大約為67％。收入對購房的影響不大，潛在購房者的收入分布較為平均。西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查表明資料來源西安市統計年鑒2002在商品房消費偏好中，小區配套與住宅價格是購買者最優先考慮的因素％資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查多層住宅為市場需求的主流，房型偏好主要集中在2室1廳、2室2廳、3室1廳、3室2廳這四種類型居民購房選擇的住宅類型偏好居民購房選擇的房型偏好資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查大多數市民對住宅的要求尚處于實用階段根據西安市房地產信息網2001年的調查表明，潛在消費者對交通、環境、購物、學校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達6139％，潛在消費者對交通便利性和距離工作單位近兩項指標均要求很高，反應大多數市民對住宅的要求尚處于實用階段，居住享受型消費者是消費金字塔頂尖的極少數人士。均價在2300－2800元平方米區間內的中檔商品房需求非?；鸨?。紫薇田園都市多層住宅賣2000元／平方米，好幾千套房子4個月銷售一空。西房股份的世家星城起價只有2188元／平方米，據了解，他們先期推出近500套房子也被預訂完了。資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查、業內專家訪談消費者置業時優先選擇西南和城南樓盤從2002年西安市住宅的置業趨勢分析，城南和城西南商品住宅的銷售情況明顯好于其它區域，城北次之，同時對潛在購房客戶的置業趨勢調查表明，有40左右的受訪居民認為城南和城西南是購房的最佳位置這說明這兩處區域今后仍將是廣大居民購房時考慮的較為理想的地點。另有20左右的居民計劃在城北買房說明城北的房地產開發潛力依然存在。資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查大型化、概念化、郊區化、生態化將是西安住宅的發展趨勢隨著西安房地產市場的發展成熟，今后住宅區的發展趨于大型化、概念化，大型或超大型社區以其較完整的規劃、完善的配套將豎立良好的形象，同時也是促進購房者對社區開發商信心的保證。消費者居住觀念和心理的成熟，城市規模的進一步擴大，市場競爭的加劇，交通路網的日益完善都將促使住宅區的發展向生態化、郊區化發展。西安住宅的主流消費群體是年輕人，生態化、概念化的住宅更適合年輕人的品位。98年以來西安市的住宅價格一直穩步攀升，但上升的價格完全被市場消化，顯示出西安房地產市場良好的吸納性西安市歷年住宅銷售價格增長率西安市住宅空置面積單位平米價格上漲的同時住宅的空置面積并沒有同比上漲反而顯示出下降的趨勢。這足以說明西安的住宅市場需求十分旺盛。資料來源西安市統計年鑒2002從恩格爾系數分析，住宅需求還有巨大的空間國際慣例的恩格爾系數下的住房開支比率恩格爾系數根據2002西安市統計年鑒2001年西安市的恩格爾系數（表示人們的平均消費中，食品消費占總消費的比重）為303％而住房支出所占比率為4％，遠低于按國際慣例的1520的水平。西安市居民的購房需求遠沒得到體現，房地產行業還有很大的上升空間根據業內人士訪談發現，市場供應與消費需求的結構性差異導致居民購房的潛力并沒有充分發揮。非住宅類的投資型物業（特別是商鋪投資）近期銷售高速增長非住宅類商品房銷售情況2001年上半年，西安市商品房完成投資1020億萬元，與2000年同期相比公寓別墅類下降8604％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長11767％、106％和54倍。資料來源西安市統計年鑒2002入世、西部大開發、西安經濟的增長以及西安的城市地位是導致增長的主要原因2002年西安商務樓市場持續升溫，市場供應和需求穩步增長西部大開發的背景西安作為橋頭堡，正憑借其巨大的創新優勢、產業優勢、經濟優勢日益煥發出強勁的生命力。西安市經濟的快速發展西安市每年2位數的經濟增長吸引了眾多投資者。西北地區中心城市的地位西安對周邊省市的輻射力將隨著加入WTO與西部大開發有所增強，間接表現為流動人口增加。加上其他投資領域的風險性增大等因素，將導致投資型物業前景看好。加入WTO的長期利好西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實力城市，借助WTO作用，經濟總量將不斷擴大，經濟活動日益頻繁，從而刺激市場需求增大，吸引國內外總多投資。目前西安寫字樓和商業樓盤主要分布在高新區、南二環和城區附近高新區西安南二環城區2002年下半年，隨著以國際商務平臺標準打造的高檔寫字樓“西安高新國際商務中心”推向市場，高新區提出了建設面向西部服務的CBD中央商務區對接世界500強的口號。近期，高新區內推出的寫字樓就有高科廣場、正信財富廣場、華晶商務廣場、麗華科技大廈等數座，加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓，高新區既是西安市頂尖級寫字樓聚集地也是寫字樓市場競爭最激烈的地區。西安南二環之所以被稱為西安的“金腰帶”，成為寫字樓聚居的商務港，在很大程度上是因為它是西安的交通大動脈。集中在二環路上的朱雀路口到西二環以東至西分別有華融國際商務大廈、鵬豪園、藍溪科技大廈、煜源大廈、世紀星大廈、現代之窗、志誠大廈、高科廣場、永安大廈、捷瑞大廈等。城區內已形成三個集中的寫字樓街區鐘樓附近，由中貿國際、時代廣場、金鐘大廈等構成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區內的寫字樓市場的形成，與其傳統的商業氛圍、便捷的交通有著必然聯系，由于土地成本較高，這一區域內的寫字樓以中高檔為主。同時，也是因為土地的限制，城區內的寫字樓的綜合配套能力、周邊環境等就稍遜于高新區的寫字樓，而且，西安的頂尖級寫字樓也只能讓位給高新區。寫字樓市場呈現出“中間冷，兩頭熱”的局面，產品差異化將是市場未來發展趨勢高端市場中端市場低端市場高檔寫字樓如高新國際商務中心、高科廣場等，憑借其高檔次、先進配套、大體量和暫時的市場空缺，被大家普遍看好。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目，則因為其面市量比較大，同類產品較多，在激烈的競爭中則需要在產品的差異化上下功夫。低端寫字樓因其低廉的價格，受到處于起步階段的小型公司的青睞，市場情況也較好資料來源西房網2002年以來，西安寫字樓的市場供應迅速放量，市場上有了更多的選擇空間，甚至有人預測高新區的寫字樓需要6年才能消化完。注重市場細分，走產品差異化的道路將是未來寫字樓市場發展的趨勢。2003年寫字樓市場在同質化產品的競爭上將有一番廝殺，產品創新將是市場競爭的關鍵。商業樓市場將受到超大規模購物中心帶來的沖擊2003年的商服用房市場將會受到超大規模購物中心（SHOPPINGMALL）的影響，這種（SHOPPINGMALL）由于其規模大、功能全，以及輻射范圍大等特點，肯定將會吸引很多商服用房投資商的眼光，特別是它的規模都是超大型的。例如西安北郊由美國中信地產投資有限公司獨資建設、自行設計的SHOPPINGMALL，項目總投資25億美元，占地530畝，總面積40萬平方米。而2002年全年西安商服用房的總銷售面積為46萬多平方米，僅這個項目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積，所以它的出現對西安商業用房市場將產生深遠的影響。資料來源華商報西安別墅公寓市場總量較小，但2002年別墅市場增長強勁2001年西安市各類商品房銷售額過去，西安市場上別墅的年銷量不超過40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。2002年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了124套，幾個月內就實現9000萬元銷售額；湖濱花園TOWNHOUSE社區也銷出50多套，累計實現銷售5000多萬元。另外，新建的別墅社區麓鳴苑、紫薇山莊、藍水假期等也有較大的開發量和銷售量。往年，40套的供銷量“鐵頂”被一舉擊破，因而有人稱2002年為“別墅年”。資料來源華商報優良的性能價格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因別墅之所以熱銷與價格、環境有直接關系。因為是別墅，是“第二居所”，是給有車一族建造的，距離市區相對較遠，甚至選址在山地，所以地價相對便宜，使別墅單價一般在3200－4500元／平方米之間，而高檔房的價格也基本上在2700－3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴大。一些地段，別墅類產品對高檔公寓的銷售直接構成沖擊。別墅暢銷的另外一個原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預期。如長安撤縣設區、國家投資16個億發展秦嶺北麓旅游區、灤鎮列入全國衛星小城鎮規劃發展計劃、曲江旅游度假區進程加快、力度加大等，使相應地段成為爭相搶奪的“奶酪”。僅在灃峪口一帶就有30余家房地產開發商進入，曲江旅游度假區也將引來大量資金的關注。不少人相信，在這些地段買房、建房，好戲在后頭。根據“十五規劃”，西安市房地產市場仍有較大的發展空間2001年底住房面積2005年底住房面積根據西安市“十五”發展規劃到2005年，城鎮居民人均居住面積增加到15平方米。這意味著到2005年底要比2001年增加住房建筑面積36854萬平方米；如果按原有舊住宅拆遷重建為4計算重建面積將為302萬平方米；兩者合計，需要新建住宅近4000萬平方米。房地產行業仍然存在較大的發展空間。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到3035平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。市場容量36854萬㎡不考慮原有住房重建因素資料來源西安市統計年鑒20022西安房地產的發展前景如何3房地產行業的競爭態勢如何6秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力5房地產行業是否具有吸引力初步

簡介：鏈家地產2011年度運營薪資績效調整（經紀人版）2011年1月1日來自資料搜索網海量資料下載1目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望本次調整的要點全面提高經紀人的保障薪資，尤其是新進經紀人的保障薪資基本工資中除見習期的經紀人以外，都有一部分做為崗位考核經紀人薪級變化為A1A11，A1A5級統稱為經紀人，A6A11級統稱為營業主任D、跳點的周期，應用，指標都發生變化晉降級規則發生變化崗位要求發生變化（學歷，年齡，無同業經驗）3目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望薪資調整背后的理念用最好的薪水請最優秀的同事，提供最讓客戶滿意的服務，創造最高的績效√鏈家既然要做這個行業的最優秀的一份子，就要給員工最好的薪酬，也希望用最好的薪酬吸引最優秀的人才，只有最優秀的人才才能給客戶提供最專業和最值得信賴的服務，最專業和最值得信賴的服務一定能創造最高的績效讓經紀人有尊嚴的生活√吃飽穿暖不重要，本質上只有尊重客戶，才能讓客戶尊重我們更高的要求更嚴格的考核原則上不再招募大專以下學歷員工，原則上不在招募同業員工，尤其是同業高階員工√維護行業正常競爭環境，培養子弟兵√原則上不在招募離職員工（正常請假的除外、這個行業需要困難時候的堅持）保障薪資提高本身意味著看長不看短幫助新員工是老員工的責任對人是嚴進寬待嚴管嚴出鼓勵合作，鼓勵做貢獻，鼓勵助攻，鼓勵幫助別人成就自己經紀人的級別及工資調整經紀人序列，共分為11個薪級，A1A11；原級別對應如圖所示“基本工資”的標準與職級對應，包含績效工資，績效工資根據考核指標的完成情況發放，A1級別見習期的經紀人無績效工資考核的要求“績效工資”考核為對當月任何買賣單產生貢獻既分配到5以上的業績（不包含權證代辦單）及租賃業務單中為出房人名片A1A5級別統稱為“經紀人”、A6A11統稱為“營業主任”A3以上級別的經紀人有資格晉升店經理序列，A3A8級別經紀人晉升至B1級別，A9晉升至B2級別，A10、A11晉升至B3級別降級到A1級別的經紀人績效工資考核按A2級別標準執行，延長期A1級別經紀人的基本工資為1000元／月關于新人薪資為什么新人薪資和轉正后一樣，并且沒有崗位考核部分如何看待未來一批批的大學生給他們時間和耐心，工作中和他在一起，生活里多互相關照，文化上以身作則，別唆他們使做有違價值觀之事新人如何看待自己別把自己當新人看；這是改變你命運的機會，你要做的就是堅持；多學習；做符合鏈家價值觀的HOMELINKER關于基本薪資中的崗位考核部分處于成本壓力，企業這次有兩個選擇，一是調整低一些，比如經紀人調整到1500；第二就是現在的選擇，就是調整到2000，但是有一部分如果你沒有做貢獻就拿不到，希望大家理解并支持企業這個選擇另一個考慮，就是我們會更強調合作，強調5也是貢獻，強調助攻別人8目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望新績效的D跳點考核周期一個考核期調整為3個月，按照自然季度劃分晉降級連續三個考核周期達成跳點且完成本職級帶教指標者晉級；連續兩個考核周期達不成跳點降一級任意一個考核周期不能達到最低考核標準（D點），降兩級（例A7降到A5），最低降至A1（非見習，有月度績效考核），降到A2以下不能達成最低考核標準，公司予以淘汰帶教指標指上次晉升至本次晉升期間（最長不超過4個考核周期），做為師傅成功轉正的見習經紀人數，同店內可跨組帶教D跳點調整內容考核周期加長，D跳點增加，要求變高了，基本法修正已經兩年，D、跳點制定已經四年未變，我們的單均業績早已提高甚多，企業的要求明顯還是提高了。鏈家就是要成為這個行業的精英聚集地?？己酥芷趶膬蓚€月變為三個月，所以說雖然要求提高很多，但是因為考核期加長，偶然因素大大降低一定級別后晉升必須要帶教成功，企業鼓勵會幫助別人成功的經紀人未來會加進價值觀考核，價值觀考核成績不好的，不允許晉升改變了原來的各級別D點直接D掉，改為D點D兩級，應該說更關照到一些老員工的貢獻，但是希望大家不要碰到這條線。同時，除見習期的經紀人外，不再審批延長期現行D跳點如何過渡到新政策過渡期的考核2010年12月單月考核升級，標準為12月份業績是否達成12月和1月一個考核期的跳點，如果完成從2011年１月起晉級或計當期考核期完成；如果沒有完成，12月業績不計入考核期，以截止2010年11月的級別對應2011年新的職級；考察期的各級經紀人12月未達成考核期D點的，均降至A1（非見習）級別12目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望其他級別的調整介紹各級別都調整了基本薪資，漲幅小于經紀人各級別都增加了對人的晉升，留任的考核內容（全公司的運營人員都要關注基礎經紀人的成長）店經理的D跳點大幅度提高，公司的要求全面提高這次績效調整，加大鼓勵店經理，區經理，總監到落后區域，到紅色區域績效調整對企業，對行業意味著什么對企業的影響對企業意味成本壓力，尤其是固定成本的壓力很大企業未來必須不斷提升效率，通過提升每一位經紀人的專業素養，通過降低經紀人的流失率降低每一個業務周期的低績效人員占比來提升人均效率和店均效率（雖然鏈家今天領先第二梯隊超過50到100，但是空間仍然很大）；企業提升員工基礎素質從而提高競爭力對行業的影響鏈家今天已是標竿，鏈家此舉其實是全行業經紀人的福音，未來一年，全中國的經紀人將迎來加薪潮的幸福時光行業進入門檻大幅度提高，小型中介從此被邊緣化行業基礎人員素質大幅度提高，帶動服務能力提升通過打折惡性競爭現象會短期增加，長期減少左總對大家的期望各級別漲幅不同，漲幅絕大多數是在30到100之內，企業本次把有限的資源盡量投入在低級別的經紀人上，見習經紀人漲幅是100是最高的。希望大家別挑理。原則是，任何一級即便去除考核部分也會比以前績效高看長不看短，關注客戶利益，已所不欲勿施于人強調合作，關照同事，幫扶新人，承擔責任努力學習，跟上企業發展，別掉隊，掉下這艘船，以后就不好上了鏈家明年會要求各級運營人員強制休息，希望通過降低經紀人名義作業時間，提升實際作業時間和實際作業效率。同時，企業的實際單位時間固定成本的發幅度提升才能產生更高績效，我們永遠要記住，只有團隊強了，我們每個人才有機會強；希望大家做效率能人做HOMELINKER，價值觀不合格的在企業沒有前途，客戶服務不好的，內部合作不好的，在鏈家沒有改變命運的機會共筑偉業

簡介：謹呈陜西星團置業有限公司“楓綠國際”項目整合營銷推廣匯報案操作總策略守正出奇固本求異前言首先感謝貴公司給我們這次提案的機會，我公司必將為項目提供最優質的服務，通過我們雙方的共同努力。達到預期的目標和期望。本報告將對陜西星團置業有限公司開發的“楓綠國際”項目的市場定位、整體營銷策略及采用的推廣手段做全面的闡述，力求在尊重市場規律、規避開發風險的情況下爭取項目利潤的最大化。通過此報告，形成一個良好的開端，為和貴公司的合作奠定基礎。也希望通過雙方的努力和智慧，把“楓綠國際”項目做成精品項目，實現利潤和品牌的雙豐收（）專業提供企管培訓資料目錄第一部分項目分析第二部分項目定位第三部分營銷推廣PART第一部分項目分析1（）專業提供企管培訓資料一市場分析理性，信心面對兩年的調整期成交低迷，多方觀望，2008年已成為市場趨冷的轉折期；市場谷底，回暖在望，2009年將迎來市場回暖的轉折期。（）專業提供企管培訓資料2008年西安市場住宅的成交量為60096萬㎡經歷了2006年和2007年兩年的快速發展2008年西安房地產市場呈現了放緩的趨勢。市場呈現供遠大于求的狀態住宅銷售價格呈波動的趨勢降價促銷成為市場常態購房者心理出現變化2008年西安關鍵詞關鍵詞①成交低迷關鍵詞②多方觀望關鍵詞③金融危機關鍵詞④政府救市關鍵詞⑤打折促銷關鍵詞①市場信心關鍵詞②供大于求關鍵詞③保障住房關鍵詞④理性購房關鍵詞⑤市場回暖2009年西安關鍵詞近期剛性需求呈現強勁上揚住宅價格穩中有升市場產品供求關系繼續拉大客戶購買行為愈發謹慎9年西安市場住宅前景受到國家政策和經濟情況的影響愈發嚴重，前兩年拿地的開發項目集中上市，經濟適用房的集中上市使得客戶爭奪十分激烈，市場競爭呈現白熱化狀態（）專業提供企管培訓資料近期市場動態（一）西安市場近期出現回暖現象，但是品牌企業開發商均不贊同提價，市場一些本地開發商或小項目略有小幅度漲價，不能支撐市場徹底轉好（二）政府鼓勵房產消費政策短期產生效益，部分剛性需求得到釋放（三）西安市3月份成交數量有上升，但成交面積上漲不大（四）周邊新盤本年度開盤數量、面積大，2009年5月是西安樓市集體放量的時期（五）城南成交房源戶型面積集中在80120平米（六）剛性需求放量，牛年新年小陽春（七）觀望情緒有所松動但依然濃厚，降價自救過程仍需持續競爭加劇，市場供應量增大，剛性需求是主流綜合分析市場情況不明朗，政策變化快，直接影響客戶購買市場高端產品搶占中端產品市場，客戶爭奪戰進入白熱化市場存量巨大，新上市項目眾多，營銷手段多樣化，銷售難度加大我們的對策保持謹慎的開發態度快速消化產品多做渠道建設，加大營銷力度（）專業提供企管培訓資料二地段分析城墻進城和出城西安的城墻，千年的歷史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。進城就是城里，就是繁華的代名詞，出城就是鄉下，和城里有很大區別。地處城內的城外的交界處，繁華和生活快速切換（）專業提供企管培訓資料朱雀大街交通要道，城南大動脈唐朝時，南面正門朱雀門與承天門及外郭城的明德門在一條線上，朱雀大街將這三座門連接起來，寬度達到150米?，F在的街道，只能望其項背，它充分顯示了帝國的胸襟。朱雀大街是長安城的中軸線，將長安城一分為二，東西各54坊。西安歷史上真正的龍脈朱雀門皇城之朱雀門，宮城之承天門，唐朝時，可見當時長安的南大門決不是像今天人們認為的長安路和大南門是西安的南大門，而是由皇城朱雀門延伸開去，由廓城明德門作為長安城的第一南大門的。朱雀大街在當時的長安城，是唯一進入長安內城的大道。每天，來自世界許多個國家的使臣和商人，都要經過明德門進入長安城。厚重歷史文化的積淀，西安人都知道的地方歷史積淀，城市名片（）專業提供企管培訓資料位置獨一無二歷史文化氣息濃厚城市氛圍獨特地段總結三產品分析（）專業提供企管培訓資料項目基本情況高密度，高容積率住宅點式結構，綠化面積較小，小區無大型景觀樓座分析東南西北四面朝向的戶型都存在所有戶型客廳在槽子中，間接采光中間戶型存在窗戶對視問題戶型配比中，三室比例較高6144梯14戶的比例較高（）專業提供企管培訓資料戶型分析戶型方正，面積屬舒適型，但格局相對不舒適一室一廳面積過大，朝向不理想（65平米以上）中戶三室朝向不理想戶型配比中，三室的比例較高兩室朝向均為北向或東西向三室最大面積在150平米以上一室兩室三室（）專業提供企管培訓資料其他分析綜合用地（住宅）50年用地年限結合項目戶型面積區間，用地性質和年限對項目銷售推廣有影響，在選擇項目的物業定位時，客戶對比其他周邊住宅性質的項目，購買上會產生一定抗性。工程進度已出正負零，預計09底封頂，10年6月交付現階段工程進度很快，對營銷和推廣有利，但由于項目為點式結構，戶型存在對視、間接采光，層平戶數較多等情況，所以，期房的銷售相對有利（客戶見不到實際房屋情況），建議工程進度要控制節奏，以及交房時間可以適當后延（在保證項目進度是營銷優勢的情況下）裝修標準為市場通用的交房標準項目交房標準缺少特色，硬件設置的升級可以為項目直接帶來營銷附加值，促進項目價格提升及銷售速度的加快區域產品對比城南產品容積率較低，綠化率高多為2梯8戶以內基本不臨街基本被高樓淹沒出門為城市道路如何避免項目在產品上的劣勢，抓住市場主動權城內產品投資產品居多小戶型產品居多沿街產品，影響居住周邊建筑物距離近出門為城市道路高容積率，低綠化率我們的產品有采光及戶型對視沿街嘈雜，影響居住具有良好城市景觀有城市公園（）專業提供企管培訓資料產品配置提升是提高競爭力的好方法產品提升1贈送面積E、B戶型贈送空中花園贈送面積39米28米1092平米45米30米135平米（）專業提供企管培訓資料入戶大堂及電梯間使用吊燈作為照明設備，全石材、高檔面磚精裝修產品提升2精裝大堂及公共部分轎廂內設高檔裝修，門套為高級石材。品牌建議采用通力、奧蒂斯或蒂森克虜伯品牌，產品提升3電梯轎廂精裝（）專業提供企管培訓資料入戶門禁建議采用彩色顯示屏指紋門禁產品提升4門禁系統公寓電子鎖系統在每套公寓內設置獨立的門鎖系統，住戶可通過指紋、感應鑰匙或密碼打開公寓門；為確保公寓的安全性私密性，公寓門鎖系統采用非聯網型，為住戶獨享。公寓門鎖系統的功能密碼刷卡指紋驗證身份功能延時自動鎖定功能內部強制鎖定功能丟失鑰匙刪除功能（）專業提供企管培訓資料防盜系統增加戶內報警按鈕當有報警發生時間，要求在保安控制中心要有電子地圖顯示功能，并同時可將報警信號發送給住戶指定手機上。產品提升5安防系統四客戶分析（）專業提供企管培訓資料客戶區域研究項目地一級圈層周邊客戶周邊單位職員、小區居民二級圈層重要客戶沿環城路、朱雀大街及長安路沿線分布的客戶三級圈層投資客戶準備投資城內或二環物業客戶，分布與項目區域周邊或城內及二環沿線3050歲之間居多客戶年齡公務員、個體商戶、私企業主、國企職工客戶職業報紙廣告、圍墻廣告、路過項目地、網絡廣告、朋友介紹為主認知途徑潛在客戶描述市場客戶特征分析本項目目標客戶以項目為圓心進行擴散，隨著距離的增加，客戶對價格的敏感度降低，但對產品的要求增加。建議樓層的價差制定上考慮階段層差；同層不同戶型，制定朝向差之外，制定戶型價格差（）專業提供企管培訓資料五區域市場區域市場界定一點和三線的區域市場一點以鐘樓為圓心，2公里之內的項目的區域市場特點投資性產品居多，價格西安最高，多為公寓型產品和商業，用地性質多數為商業和綜合，鐘樓的核心作用十分明顯。第一線環城南路全段及環城東路到朝陽門段，環城西路到大慶路特點環城南路產品稀缺，價格高；環城西路產品最多，產品多樣性強；環城東路產品少，價格不明朗第二線長安路從鐘樓到小寨段特點產品類型分段性明顯，商業集中地綜合性物業投資用途，南門寫字間投資自用，草場坡自住，小寨公寓型物業及商業物業項目地第三線朱雀路從西大街到二環段特點從城內的商業產品，到二環高檔居住區（萬科、九錦臺），價格高地無明確的所屬區域概念，夾在城內和環城路、長安路、朱雀路開發帶之間優勢價格洼地，開發真空，投資性和居住性兼顧劣勢無明顯所屬區域，項目屬性不明晰競爭項目界定界定條件區域類似和項目在同一區域或相近區域的項目產品類似和項目在產品規劃和戶型面積有重疊價格類似滿足以上兩條且價格類似的項目階段類似在工程進度和開發階段上時間相近（）專業提供企管培訓資料競爭項目分析同類產品價格不高，優質產品價格高，規劃硬件品牌優良區域市場分析項目在產品（戶型、面積、規劃）上和競爭項目相比沒有優勢項目在產品上具有一定的復合性，相比其他項目有一定多重性項目在地段上具有唯一性，其他項目無法復制和模仿項目在品牌上不具備優勢，區域乃至區域周邊市場品牌開發商較多周邊項目的價格決定了我項目的基礎價格12534差異化的市場定位才能打動客戶項目需要找到獨特賣點（）專業提供企管培訓資料項目分析總結PART第二部分項目定位2（）專業提供企管培訓資料任何一個項目都有其獨特的價值，而項目價值是隱藏在重重表象之后的，這個價值可能是獨特的無法復制的，也可能一個完善的體系，形成一個價值系統。寫在項目定位前面項目價值是定位基礎這是我們先于項目定位需要做的工作挖掘地段價值，提升項目附加值與周邊項目形成差異化競爭通過項目塑造開發商的市場形象在合理的情況下，提升項目售價定位目的（）專業提供企管培訓資料所以，讓我們再次審視項目一價值挖掘城市景觀城市綠肺歷史留存文化底蘊居住投資功能項目的戶型面積區間既有投資產品，也有居住產品項目周邊客戶購買居住產品的意愿較強項目的地里位置對投資客也是直接的吸引項目的購買客戶購買理由很多既有自住意向，又兼具投資功能1234城市潛力股西安城內的旅游產業升級帶來的區域聚變西安城市擴張帶來的中心擴大效應朱雀大街作為西安市尚未開發的少數主干道之一交通便利帶來的物業快速升值絕版地段帶來的稀缺價值12534投資價值居住價值項目價值體系景觀價值地段價值項目操作中，這四種價值需要在推廣和銷售中得到充分體現二產品定位概念定位集合了城內板塊和城南板塊的綜合體朱雀大街、朱雀門的唯一性板塊層面地段層面功能層面投資自住雙重性產品衍生價值未來區域發展的大潛力本社區未來的生活的配套未來美好愿景賣什么概念定位稀缺地段文化內涵雙重產品朱雀大街標志性項目形象定位建筑有價，位置無價屬性定位文化景觀公寓目標客群一次置業、二次置業、投資客、少量辦公三形象定位從若干產品引發對項目客群的洞察微型車和MINI的差異品牌包裝和產品的雙重差異水與水的差異品牌包裝的差異價格高于同類產品，但并非遙不可及更好的品質、更獨特的品味滿足購買者對技術、功能、情感的需求地段吸引關注情感彌補產品景觀打動客戶社區景觀處處見景，朱雀門只有一個由近及遠，5重景觀體系城內夜景城墻景觀護城河朱雀大街項目利益點解構天價之地，盛景公館打造項目唯一性，兼備居住、辦公、投資多重價值推廣目的自住客戶、投資客戶、辦公客戶針對客戶四大賣點形象定位項目案名要有的特性唯一性地段的契合文化歷史感足夠知名度皇氣朱雀門項目即朱雀門，朱雀門即項目案名須借勢最大化突顯地段優勢，用具象的歷史建筑說明項目位置包容地段的歷史、文化、優勢朱雀門外黃金地段離城一里進退自如物業升值前景良好土地供應量少版塊內新房供應短缺身份象征與西安城墻為鄰心理自豪感唐皇城的正街身份優越感文化設施配套小雁塔、博物館居住圈完善居住配套成熟生活氛圍商務圈交通四通八達商務氛圍成熟商業圈成熟氛圍龐大消費群四價格定位定價原則每個階段分別制訂公布均價和一次性付款、按揭貸款的不同的優惠比例，當本階段達到方案控制面積后，即進入下一銷售階段，實行下一階段的公布均價和優惠比例。階段控制均價和階段控制面積“雙控”原則位置差別定價原則分段投放房源，保證充分的價格提升空間原則各階段實行位置差別定價策略，即根據每個階段的公布均價制訂出每套房源按照朝向、樓層、視野、景觀、戶型等不同的價格表，由開發商審批后執行在分段投放房源時，如果某一面積段或戶型段售罄斷檔，雙方可商議提前投放后段房在解籌前采取分步打開樓層的方式，刺探客戶價格底線如先打開12樓以下的房源價格，如果客戶接受，在打開18層以下房源價格，價格逐步走高價格定位根據周邊項目的配套以及價格，我們考慮面市表價均價定位為56005800元平方米面市成交均價底價為50005100元平方米后期根據認籌、解籌的情況，逐步調整項目銷售價格營銷策略上考慮提高銷售表價，通過點位優惠，制造價格落差，配合項目市場形象PART第三部分營銷推廣3一任務說明再來看看我們銷售產品的情況銷售房源戶型配比三室兩室一室331房源分布注按照層平圖戶型號編寫，公攤按照20計算戶型分布平均，銷控主要在樓層和同類套型展開戶型配比反映三室數量較多，需在定價和銷控上考慮銷售任務5萬建筑面積，4萬可銷售面積銷售周期1年（096106）入市表價5700元計劃09年6月開盤，09年底60，280套房源10年6月交工，銷售90銷售回款2億以上平均每個月40套銷售任務平均每個月1800萬的回款任務二營銷策略營銷總原則一個核心、兩條線索、多個節點一個核心核心主題朱雀門兩條線索產品線與客戶線（明線）與主題相關的營銷活動（暗線）多個節點展銷會、解籌、開盤、工程進度節點、各種營銷活動、節假日營銷原則以與眾不同的產品形象沖擊市場，建立一定的市場知名度，通過前期認購、項目形象市場滲透，項目概念傳遞等營銷動作進行項目營銷推廣。前期內部認購階段以形象推廣為主，誠意客戶以交納誠意金，簽定申請書的形式達到認籌目的，同時輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產品形象，推出產品主題。2在內部認購客戶數量和質量達到一定程度后，進行開盤暨解籌活動，前期通過宣傳推廣在市場上建立朱雀門品質生活的產品形象，樹立產品主題，同時形成供不應求的局面。3在強銷階段，利用多種營銷活動和銷售手段對產品進行推介在熱銷階段，以營銷活動配合產品分項賣點的宣傳進行現場情景銷售。4在持續熱銷階段，利用工程進度，推廣重心的調整，有針對性地剩余戶型進行銷售，同時對投資客戶進行吸引。5在尾盤階段，消化剩余單位營銷總策略擴展渠道，有的放矢推廣策略活動為主，客戶為王三入市準備第一階段內部認購階段工程施工，根據情況懸掛條幅、戶外廣告、新售樓部裝修完畢、看樓通道確定、宣傳物料與資料準備，媒體策略確定、銷售策略確定、銷售價格制定。宣傳工作準備、銷售文件準備。宣傳資料與物料到位、前期銷售文件到位。宣傳推廣開始、開盤活動方案討論確定。第二階段正式銷售期（開盤階段）銷售證件齊備，銷售價格表制定完畢，認購客戶數量達到預期數值，銷售期相關文件制定完畢，銷售期宣傳物料（樓書、折頁、圍墻等）制作或更換完畢看樓通道包裝完成，解籌（開盤）方案制定完畢，相關人員準備工作完畢。前提條件項目認購新銷售部搭建完畢銷售人員到位銷售物料準備完畢宣傳（路牌、圍墻）項目解籌開盤銷售證件齊備客戶認購數量項目品牌廣泛認知價格體系5月10日前準備完畢（預計）銷售政策確定周邊樓盤銷售狀態6月10日前準備完畢（暫定）入市時機新銷售部的投入使用是認購的關鍵銷售部選址因市政改造，項目營銷中心為綠網遮擋持續時間23個月同項目營銷時間重疊，必須重新設立營銷中心基于4點考慮靠近項目項目地、位置顯眼、人流車流密集、建筑物有一定品質臨時接待中心方案1御城50平米商鋪，可作臨時接待中心，如圖位置方案2在朱雀大街沿線尋找商鋪作為臨時接待中心（）專業提供企管培訓資料房源銷控合理利用工程進度，按階段銷控房源第一階段銷售主推低層房源及東西向房源客戶群體周邊客戶居多關注點價格敏感、朝向不敏感需求戶型面積2室、3室第二階段主推南向房源，爭取銷售回款客戶群體城內，城南客戶居多，部分投資客戶關注點價格敏感度降低，但對產品（朝向、面積、采光等）要求高需求戶型面積2室內、3室、1室第三階段主推具有城市景觀的北向房源及投資性一室，工程進度支撐客戶群體來源廣泛，各區域均有關注點工程進度，交房時間，景觀產品等，能接受相對較高價格需求戶型面積2室、3室北向，戶型面積小采光差，但無高層建筑遮擋，視野通透可見護城河、城墻、城內等城市景觀南向，戶型面積大雖有建筑遮擋，但視野較通透采光極佳，視野通透中間，戶型面積大東西向，采光較差，且視野受周邊建筑價格制定平層差以底價均價5050元平米計估算項目最低為4870元平米最高為5185元平米價格制定層差四階段劃分階段劃分第一階段客戶積累是重點直接關系項目開盤銷售第二階段進行階段銷控是重點保證價格提升及后續銷售第三階段客戶尋找是重點本區域客戶不足以支撐項目客源（）專業提供企管培訓資料五階段策略入市5月10日6月17日銷控策略階段目的客戶認購階段，積累250以上意向客戶，認購交款客戶200左右首推產品低層房源及東西向房源（不限樓層C、D戶型及低層A、F戶型）銷售說辭明確價格區間（起價4500元（表價）），告知客戶開盤有優惠，現在排號，開盤有額外優惠。認購方式1千元認購排號（VIP卡），開盤當天公開選房（甲方留夠認購號備用）前期認購階段，打探客戶對價格的接受程度大量積累客戶同時對前期對不良房源進行充分推介通過誠意登記的測試，對我們的價格定位、房源銷控、客戶群進行摸底（）專業提供企管培訓資料價格策略報價策略只報起價4500元平米左右本案為首次開盤，在市場價格普遍低開及客戶需得到期望折扣的心理下，需要利用開盤節點達到宣傳與成交的雙重目的，為后續的開盤銷售打好頭陣，否則將對本案十分不利。因此，建議在基礎價的基礎上分別對內部及公開客戶實行優惠，以低價迅速引爆市場，獲得開盤成交，同時在市場上形成熱銷態勢，方便炒作。1000元抵10000，考驗意向交1000抵10000，不限量發行，實名登記，可退，不可轉讓。蓄客優惠限時使用，限條件使用推廣策略第一階段（4月中旬6月上旬）形象導入VS蓄水開盤如何讓市場迅速知道項目如何快速積蓄客戶媒體整合，搶灘登陸；利益刺激，廣開客源誰的朱雀門（）專業提供企管培訓資料階段傳播策略信息爆炸性釋放營造大氛圍，周邊戶外封鎖，“有效引導”放眼全西安，媒體集中火力，“高空轟炸”點線面組合，立體出擊，數量取勝，封鎖西安與其零敲碎打，不如一蹴而就重磅炸彈，一錘定音華商報四連版，西安首發誰的朱雀門懸念文化，吸引關注確立高端形象（）專業提供企管培訓資料與其長期分散出擊，不如短期全面覆蓋數量取勝，封鎖西安區域內燈桿旗短期大戶外燈桿旗隨營銷節點更換，南二環戶外長期持有階段活動策略名利齊收，雙管齊下公益類大型活動，造勢，引發社會談論系列性小型活動，聚客，支撐認購工作造勢活動1行為藝術，引發好奇，費用低，見效快誰的朱雀門，街頭巡游4月中旬4月末，每周周末學生項目周邊高端消費場所停車場巡游，戴帽子、著T恤前胸“誰的朱雀門”，后背“項目名稱電話”，制造焦點，引起關注。（）專業提供企管培訓資料造勢活動2權威發言，擴大影響朱雀門的前世今生4月底，西安文化名人、歷史學家，座談朱雀門的前世今生，報紙、電視新聞炒作營銷活動1節日契機，應造溫馨氛圍，推介選房緊湊進行品美味，品生活“粽藝大觀”暨產品推介會5月28日、5月31日端午節，環城公園高端酒店，意向客戶參加品嘗花樣粽子，解讀項目，凡到場客戶均贈1000元購房券（）專業提供企管培訓資料營銷活動2面向周邊客戶，以孩子吸引家長，訴求項目景觀賣點，繼續客戶兒童節環城公園圖書展6月第一周，同公園管委會合辦，政府性，周邊單位客戶參加積極性高開盤廣告華商報617日、618日二期14首頁通欄619日1期整版，開盤再造宣傳高潮就在后天，決定非凡未來就在明天，決定非凡未來就在今天，朱雀門決定非凡未來為城市加冕，朱雀門盛大開放，全城齊觀廣播廣告西安交通音樂廣播、陜西交通音樂廣播429日“就在后天，決定非凡未來”430日“就在明天，決定非凡未來”51日“就在今天，決定非凡未來”廣告頻次逐日增強，7次617日7次618日14次619日（）專業提供企管培訓資料開盤6月18日8月10日開盤方式固定地點，集中解籌，集中選房開盤時間618日選房流程優惠卡登記客戶選房分流確定房號柜臺確認銷控甲方確認簽協議或合同（收首付或大定）留單備檔案，恭送客戶1、通過收集與整理業主數據，提供有效的產品意見和建議，為后期產品的調整和研發做出支持；2、對現有業主的消費行為、期望和需求偏好有更精確的了解，從而深入挖掘客戶的深層需求；3、業主的關系維系，為后期圈層營銷的可能性打下基礎。（）專業提供企管培訓資料開盤幾件事目的消化150套左右房源開盤需利用開盤活動造勢，力求一跑打響，以便為后期銷售蓄備動能。1、開盤前梳理好客戶落點，避免不必要的客戶流失；2、開盤前做好價格測試，對定價進行調整；3、開盤前作好客戶分類，提高對客戶的把握，提高成交比；4、開盤配合SP活動，務必使現場人氣“爆棚”；5、開盤作好銷控，務必形成“搶購”的氣氛；6、開盤前后相應的媒體造勢，制造相應話題；7、開盤后進行逼簽工作，加快資金的回籠。價格提升及價格策略價格成長可通過調節優惠幅度進行實現，不宜大幅提升均價，造成本案漲價的現象，以免產生混亂與銷售抗性。開盤后20天后項目整體表價上漲100元表價達到57005900元策略一開盤9折優惠在開盤后15天內簽訂購房合同或繳納首付款的客戶，享受表價9折優惠。策略二認購客戶99折上折客戶在開盤前認購期內進行認購，交認購金后確認認購房源及資格，在客戶開盤購買成交的基礎上，進行99折上折一、開盤流程設計科學、合理、有序，具有較強的操作性。從客戶等待、客戶進場、客戶逼定殺定，每個環節每個步驟都要有專人負責，維持整個開盤環節井然有序；二、開盤熱銷氣氛的營造；通過對開盤環節的設計，不斷給客戶造成開盤熱銷的氛圍，排隊、搶購、銷控一環接一環；三、對客戶的殺定要有效、快速；通過案場有效組織，專業與過硬的業務人員一對一服務，實現快速有效的殺定客戶；案場控制及組織開盤6月18日夜宴西安，入主朱雀焰火晚會客戶共賞，制造周邊知名度推廣策略（）專業提供企管培訓資料費用預算熱銷8月11日12月10日（）專業提供企管培訓資料銷控策略階段目的項目熱銷階段，銷售整體房源的30，約150套首推產品除開盤階段剩余房源，主推南向三室，爭取銷售面積銷售說辭告知客戶已經提價，但折扣維持不變，老帶新有額外優惠銷售方式低價房源做銷控，作為特價房推出，吸引客戶；同時，推出老帶新促銷政策、小團購政策。價格策略預留特價房，作為促銷噱頭，每平米表價提價100元，維持原有折扣，針對團購、一次性付款、老帶新推出折扣促銷，但須保證實收底價不變。以提價給客戶造成項目增值、旺銷的印象；同時在保證實收底價的前提下，推出促銷優惠，刺激客戶成交。優惠政策策略一新客戶9折優惠提價后，凡新積蓄客戶，在現行價格基礎上實行按揭9折優惠、一次性89折扣優惠策略二老帶新折扣優惠老帶新成交，當面確認老客戶介紹后，新業主88折，老業主免半年物業費。（在開盤期沒有此類優惠）。老帶新一次性付款，現有優惠基礎上，享受99折。策略三購買多套優惠購買2套或2套以上房屋享受88折優惠。團購成交客戶一次性付款，現有優惠基礎上，享受99折。策略四團購客戶優惠團購客戶根據所購房源、戶型及當時單價進行靈活處理。（）專業提供企管培訓資料第三階段（09年8月初12月中）形象強化VS二次蓄水行銷建立如何擴展客戶渠道如何開發投資型客戶外埠行銷，擴展傳播渠道；價值分解，拓展投資客戶群唯一的朱雀門階段傳播策略客戶口碑媒體宣傳利用成交客戶，開展老帶新優惠，拓展蓄客渠道大眾媒體樹立形象，小眾媒體釋放賣點階段活動策略圈層活動，殺客為主老客戶答謝新客戶互動活動（）專業提供企管培訓資料大眾新聞活動聲勢宏大，時空交錯，精神交流，文化動人把酒當歌，歡度國慶中秋佳節，城墻賞月，舉辦少兒詠月詩詞會邀請成交客戶、意向客戶參加投資客戶圈層活動2聯合知名中小學，子女參賽獲獎，家長購房優惠，刺激成交朱雀杯迎國慶夢想繪畫賽時間9月舉辦兒童理想生活繪畫比賽，讓客戶與孩子一起參與，體現項目人文關懷，設置獎項級別，根據孩子獲獎級別給與家庭購房優惠（）專業提供企管培訓資料年前小型客戶聯誼活動客戶聯誼活動、階段促銷政策，依次推出相聲會、近身魔術、圣誕節、春節（）專業提供企管培訓資料設置外展場榆林國貿新天地擴展項目傳播渠道，提高影響力社區展示點02年以前建成入住社區外展場大超市或市區廣場小團購政府單位企事業

簡介：人力資源管理分析報告200911綜述現對公司人力資源現狀匯總做如下人力資源管理分析報告，僅供參考調研結論優勢硬件條件–國企背景–上市公司–良好的地源優勢良好的社會聲譽–品牌知名度不斷擴大–良好的企業發展背景高素質的人力資源–合理的學歷結構–合理的年齡結構–良好的職業道德–勤奮的工作作風–優秀的專業隊伍公司管理層凝聚力較高–對公司有強烈的歸屬感–對公司發展保持樂觀人力資源管理上存在的問題人力資源管理問題–后備人力資源儲備力量不足；–公司薪酬與外部市場薪酬相比較不具有競爭性；–人力資源管理制度及流程不規范；–績效考核在操作上有待改進；–人力資源系統管理弱化等涉及的公司問題–總公司組織結構設置不完備；–部門間工作交叉多，職責界定不清晰；–管理效率需要提高；–品牌運作需要進一步提高；問題綜述及解決思路主要問題具體表現解決思路后備人力資源儲備力量不足總公司人員配置緊湊，在有新開發項目中，尤其顯現各專業人員欠缺總部多儲備些專業技術人才，尤其人才市場競爭性強的崗位公司薪酬與外部市場薪酬相比較不具有競爭性公司內部，員工對薪酬滿意度低，外部招聘市場人才競爭中薪酬處于劣勢，專業性強的崗位更為凸顯，尤其公司試用期薪酬規定獎金按50發放（獎金發放為下發），對人員招聘有影響考慮市場薪酬增長幅度，定期調整公司薪酬體系基薪值試用期考核獎金按100發放績效考核在操作上有待改進管理崗位同層級考核互評欠缺公正，有“人情分”，下級評分流于形式員工級考評為季度考核，考核及時性欠缺考核后考評人與被考評人面談欠缺取消管理崗位同層級互評及下級評分，改為直接由主管副總考評，年終考核中加入同層級、下級訪談考評修訂公司績效考核管理細則加強考核面談的應用招聘工作中缺乏測試評價體系現行招聘實施過程中沒有對應聘人員專業、素質能力評判工具建立招聘面試體系各類評估工具，如面試評估表、各專業面試題庫、應聘人素質評估類測試等問題綜述及解決思路主要問題具體表現解決思路對下屬公司總經理考核空白員工職業生涯規劃弱化員工在公司內工作沒有明確職業生涯目標加強全公司人力資源整體管控加強人力資源組織性建設定期提交人力資源管理數據為高管層提供組織管理支撐人力資源管理處于初級管理范疇，對組織戰略支持性缺乏人力資源系統管理弱化人力資源管理制度及流程不規范人力資源管理各模塊制度不完善并分散，不便于集團化管理人力資源操作流程不清晰重新修訂適應于全集團管控的人力資源管理制度及附錄缺乏對各公司總經理級別人員的業績與管理績效的評定，從而容易導致各公司總經理任命依據的缺失對各公司總經理層級獎懲的實現擬訂各公司總經理績效考核管理規定建立健全職業生涯規劃體系，與各部門管理層一起擬訂各專業后續可培養對象，結合培訓、開發、考核等人力資源管理手段提升員工職業目標規劃問題綜述及解決思路主要問題具體表現解決思路總公司組織結構設置不完善現行組織機構不能適應公司未來發展的需要，總公司部門組織設置不細，部門職能劃分不清建立和完善與公司戰略目標和規劃相適應的組織機構優化部門職能部門間工作交叉多，職責界定不清晰項目管理不規范，部門間工作交叉過多，管理職責不純粹，各部門之間容易出現問題界定不清重新梳理部門職責管理效率需要提高管理者很難全身心的投入管理，總是忙于事務性工作，公司流程管理欠缺標準化，流程繁瑣，造成管理效率低下，業務流程需要進一步完善公司管理流程梳理品牌運作需要進一步提高行業內知名度不高，沒有形成系統的品牌戰略加大品牌宣傳，提升品牌效應人力資源優化管理一、現階段總公司人員結構分析；人員配置；（級別、人數）人員層次；（男女比例、學歷層次）二、薪酬分析；（內部與外部對比分析）三、結合天?；òl展戰略，總公司及項目公司部門結構及人力資源配置建議；四、公司人力資源管理后續工作建議；人員結構分析（人員配置）管理人員16人管理維度164備注2009截至10月31日在崗人數103人，2008年截至12月31日在崗人數98人，增加5人。人員結構分析（人員層次）薪酬分析2009年初，很多房產企業為了收縮戰線、壓低成本，紛紛減少了開工面積以及預售面積。同時在薪酬增長的計劃上采取了保守的態勢，有的企業干脆明確不調整薪酬或降低薪酬的政策。由此預計2009年天津房產業薪酬增長率只有35左右，但隨著近半年房產業的快速復蘇，加上年終各項獎勵、分紅預期，房產行業薪酬增長超過預期的35已成定局，但是否能超過20072008鼎盛時期的138，增長達到兩位數，仍需拭目以待?？v觀地產行業薪酬變化，結合公司自身薪酬研究分析，根據相關部門管理者對公司部分崗位薪酬在結合外部人才市場薪酬狀況對比后，公司薪酬與外部地產行業尤其具有一定規模的地產企業薪酬競爭力上欠缺，顯現公司薪酬在招聘專業性較強的關鍵崗位人才時不具備人才競爭優勢，而同時對于部分層級的職位薪酬處于天津中等以上水平，這樣使公司基層員工穩定性極強，但不利于公司內人員的合理流動。鐵打的營盤，流水的兵本部人力成本分析全年數據分析（截至2009年11月份實際發生額12月份預估薪酬額）公司人力資源總成本（薪金、保險、公積金、福利）稅前為1535萬元，稅后為1113萬元其中1、薪金、福利稅前1332萬元，與去年1083元相比增加249萬元；2、薪金、福利稅后1113萬元，與去年876萬元相比增加237萬元；3、保險135萬元，與去年107萬元增加28萬元；4、公積金68萬元，與去年53萬元增加15萬元。5、09年人均稅前薪資9676元月，與去年8762元月比較增長914元月；6、09年人均稅后薪資8208元月，與去年7087元月比較增長1121元月；備注本年度增長的部分因素為置業顧問提成比例本部人力成本分析人力總成本占管理費用2065的743人力總成本占銷售額55000的28人力總成本占凈利潤12000（承諾額）的128預估人力資源成本（1535萬元）占相關重要指標（萬元）的百分比（截至2009年10月31日實際發生額加1112月份預估額）薪酬分析2009年天津地產市場薪酬水平（參與企業）備注橫軸為太和職位等級劃分，縱軸為薪酬總額薪酬分析不同年度外部薪資狀況對比（整體市場）備注橫軸為太和職位等級劃分，縱軸為薪酬總額薪酬分析公司不同年度薪資狀況對比備注橫軸為公司職位等級劃分，縱軸為薪資總額（虛擬）薪酬分析2008年天津地區地產行業各層級稅前年度現金收入總額）保密數據僅供參考薪酬分析上表陳述為更容易理解上述表格數據，表格中已根據太和職能匹配工具憑專業初評定位職級，以使太和評估職位等級與天?；ìF有層級相對應，以利于薪酬虛擬分析。其中10分位代表所采數據中有90的企業達到相應水平；25分位代表所采數據中有75企業達到相應水平；中分位是50企業達到相應水平；75分位代表所采數據中有25的企業達到相應水平；90分位代表所采數據中有10的企業達到相應水平。其中75、90分位代表本行業薪酬領先水平，在行業內薪酬具有競爭性。綜上數據由北京太和薪酬咨詢提供數據獵取公司名錄［以下排名不分先后］華潤置地（天津）有限公司融創中國控股有限公司首創集團天津新創置業有限公司天津北方五金機電城有限公司天津仁愛龍都建設有限公司天津泰達萬通房地產開發有限公司天津萬順置業天津萬通時尚房地產開發有限公司天津新世界康居地產有限公司天津億城地產有限公司天津永泰紅磡集團遠洋地產（天津）有限公司薪酬分析根據職級分類虛擬年度稅前現金收入對比（各職級平均值）備注橫軸為職位層級劃分，縱軸為薪資總額（虛擬）。外部市場為2008年數據，公司數據為2008年相應級別年薪酬收入（虛擬）僅供參考薪酬分析年度稅前現金收入差異（虛擬各職級平均值）綜論公司薪酬08年相關層級現金收入與08年外部市場薪酬相比較中層以上級別失衡，企業核心人才薪酬競爭優勢顯現不足。未來集團組織結構設計（虛擬）未來組織結構優勢組織架構更簡潔、高效與靈活；總公司結構設置能滿足支持公司從單體公司向多項目、跨區域運作；通過授權調動子公司管理者的積極性和創造性，同時建立有效的控制體系；有利于培育子公司的盈利能力；有利于集團領導層更多考慮集團戰略發展。天保房產公司濱海開元公司天材公司百利項目公司新項目公司部門結構及人力資源配置建議新項目公司人員配置說明項目公司總編制預算（按15萬平開發量預算）39人或24人；如營銷采取外包形式，可只配置大客戶代表1人及收款2人；如總公司負責該項目財務管理工作，可不設置編制；如水暖電、景觀設計師由總公司負責，可只配備建筑或結構設計師1人；（按此核算編制人數為24人）；項目公司人力資源配置按項目標準模式虛擬配置，依據管理模式的變化而變化；制定項目公司部門結構設置有利于新項目開發中，組織機構的復制。組織結構及人力資源配置（截至11月20日）2010年營銷、項目發展、證券部門人力資源配置建議2010年路昆副總分管部門編制預算42人（市場銷售部25人，項目發展部14人，證券事務部3人；設計類為支持B05B01B04C03C04地塊的開發須增加編制5人。（規劃1人、建筑1人、結構1人、水暖電氣各1人視項目開發情況待定）2010年工程管理部門人力資源配置建議2010年朱鳳恒副總分管部門編制預算25人；為支持B05B01B04C03C04地塊的開發須增加編制5人。（項目經理2人，土建工程師2人，電氣工程師1人）2010年財務部門人力資源配置建議2010年夏仲昊副總分管部門編制預算10人新增融資或稅務主管1人。2010年運營管理部門人力資源配置建議2010年張炎濤副總分管部門編制預算12人；為支持B05B01B04C03C04地塊的開發須增加編制2人。（招投標1人，造價工程師1人）2010年拓展、客戶服務部門人力資源配置建議2010年王衛副總分管部門編制預算15人（客戶服務部13人，拓展部2人）2010年綜合管理部門人力資源配置建議2010年綜合管理部門編制預算7人新增行政管理專員1人2010年招聘計劃（擬訂）根據上述架構分析，2010年擬招聘14人需招聘職位項目發展部規劃設計師1人，建筑設計師1人，結構設計師1人，水暖設計師1人，電氣設計師1人，計5人；工程技術部項目經理2人，土建工程師2人，電氣工程師1人，計5人；運營管理部招投標1人，造價工程師1人，計2人；計劃財務部融資或稅務主管1人；綜合管理部行政管理1人。招聘渠道根據2010年人員需求量考慮，建議采取四種方式進行招聘1、年初刊登一次媒體招聘啟示（全部空缺崗位）；2、年初24月份購買智聯招聘網，發布網絡招聘信息進行招聘；3、對設計類、工程管理、運營等專業性較強的職位進行獵頭推薦；4、招聘信息在公司內部公示的方式，由公司內部員工推薦。人力資源管理建議基于公司人力資源管理現狀的分析，結合人力資源管理的發展趨勢，提出如下建議一、探索新的組織管理模式良好的管理架構和組織模式，對公司發展壯大起到重要決定因素。高效、靈活的管控系統，有利于優化企業內部的分工協作；有利于業務板塊之間協同聯動，從而支撐公司未來發展戰略。二、完善部門職能和崗位職責理順部門職責關系，堅持各專業的事情由專業部門負責到底的原則；理順部門職責關系，對多個部門管理的事項明確了主責部門和協同部門；將各項工作按流程分解后，建立完善部門職責和崗位職責，從而整體提高公司綜合管理效能。三、調整薪酬體系為適應外部地產行業薪酬市場競爭的需要，定期調整公司薪酬基薪值?；驅⒃姓瓗匠旮臑閷拵匠旯芾?，縮減現薪酬體系中的次級別，將級別內對應的薪酬浮動范圍拉大，更有利于對薪酬體系的靈活管理及激勵機制。四、加強專業人才儲備隨著公司后續開發項目的增加，同時因外部市場地產專業人才競爭的加劇，公司應加大投入，招聘專業人才尤其具有復合型能力的地產行業高級核心素質優秀人才進行人才儲備。人力資源管理建議五、培養管理層公司現在因控股公司已組織大量的管理類課程培訓，基本滿足管理人員素質提升課程。公司現須加強對管理層培養，使管理人員上升為知識型領導。采取在職培訓、脫產進修等各種形式（如參加地產專業高級研修班等）學習各種所需的房地產高級管理專業知識，拓寬地產行業人脈關系，工作中加強實際鍛煉，提高其綜合素質，使公司管理層不斷完善自我綜合能力。六、倡導全員培訓，提升員工素養在集團公司范圍內運用多種培訓課題，引導員工在崗修煉，完善自身專業水平。設置多種主題培訓課程，如適用于地產行業的全員培訓課程、知識競賽、地產行業主題辯論會等形式的主題培訓，使全員能積極參與并通過主題培訓內容提升自身素養及專業水平。七、完善的績效管理績效管理難做，不受歡迎，不被認可，這已成為人力資源管理的難點，在這樣的難點面前如切實的把績效考核運用到實處，所歸納的績效管理心得首先，績效考核就是“德、能、勤、績”的考評，而其中的“績”則是考核的重中之重，考核只有1對1的量化考核才最終實現有效。其次績效管理中績效反饋面談是績效管理中至關重要的一個環節，其重要程度甚至超過了績效考評本身。公司在績效考核反饋面談實施過程中尚存在嚴重不足。后期人力資源工作明確總公司部門職責，編寫部門職責；編寫總公司各部門各崗位職務說明書；制訂2010年公司人員編制、薪酬預算；制訂2010年人才招聘計劃；制訂2010年公司培訓計劃；修訂人力資源管理制度；修訂人力資源管理附錄；修訂公司績效考核管理辦法。以上數據僅對總公司進行分析，僅供參考謝謝閱讀人力資源管理分析報告

簡介：老帶新拓客渠道專題培訓事業一部D組魏俊HUIZHOU201510老帶新定義一、何謂老帶新通俗理解為老業主成功推薦親友購房，不僅新客戶可以享受優惠，老業主也能獲益二、老帶新形式直接形形式很簡單，老業主成功推薦新客戶購房，則可獲得現金或其他形式獎勵，本質雖是花錢買客戶，但因為買的是將會有高質量轉化率的客戶，所以效果也是堪稱典范間接形不講究老帶新形式，通過微信朋友圈等媒體，分享項目信息，優勢是客戶在看到周邊很多朋友都在做一件事的時候、總會好奇、忍不住嘗試。老帶新優勢真正老業主介紹的客戶，都是有很強購買意愿，基于朋友間的信任，轉化率相比其他廣告渠道要高很多，節約大量推廣成本在所有的廣告中，虛幻的廣告詞或明星代言的作用已經大幅度下滑，而“好友推薦”的口碑卻從不會下滑除了朋友圈新近的某些不良微商以外，朋友的推薦本身就帶有極高的轉化性質物以類聚人以群分，無論是年齡、收入還是消費觀，相似的人總會不自覺地聚成一個個小群體，而在老帶新的分享帶動中，這聚集效應也自然提高了“帶動”的轉化率羊群效應口碑傳播節約成本老帶新關鍵因素首先是動力，老業主帶動新客戶動力的同時、也給新客戶參與購買的動力，而這兩種動力的最直接展現方式是優惠對開發商的實力要求也很高，只有項目的品質、服務都得到老客戶的認可，贏得一定的口碑，才會有新客戶出現項目自身能留住用戶的本質因素，房子的特點符合某類熱定客群的喜好，一個圈子的消費理念往往出奇的一致那么問題來了如何來做好老帶新渠道案例借鑒惠州星河丹堤區域老帶新成交占比不足10星河丹堤老帶新成交占比約30，大幅領先區域項目，同類大盤相比也是遙遙領先案例借鑒惠州星河丹堤循序漸進階段突破像戀人般老業主維系惠州星河丹堤“老帶新”思路感情建立期感情升溫期13感情爆發期4感情培養期2老帶新“四大”維系階段案例借鑒惠州星河丹堤感情建立期感情升溫期13感情爆發期4感情培養期2感情建立是基礎案例借鑒惠州星河丹堤溝通平臺業主檔案建立業主檔案，全面掌握業主家庭成員、興趣愛好等信息，加深對業主的了解為老帶新渠道的展開提供數據支持感情建立期維系機制搭建與業主的溝通平臺，邀請銷售代表必須添加每一批業主的微信，能夠將項目動態及時傳達給業主完善與業主的日常維系機制，節日、業主生日等必須有電話和短信祝福，將業主的維系工作常態化感情建立期感情升溫期13感情爆發期4感情培養期2糖衣炮彈的誘惑案例借鑒惠州星河丹堤感情培養期THEMEGALLERYISADESIGNDIGITALCONTENTCONTENTSMALLDEVELOPEDBYGUILDDESIGNINCDIGITALCONTENTCONTENTSMALLDEVELOPEDBYGUILDDESIGNINCTHEMEGALLERYISADESIGNDIGITALCONTENTCONTENTSMALLDEVELOPEDBYGUILDDESIGNINC老友新鄰帶客積分口碑積累老業主帶新客戶成交，獎勵老業主3000元購物卡，新客戶可減房價；根據需要可調整雙向或單項獎勵老業主帶新客戶上門，不管成交與否，可獲得一定積分，積分可兌換相應禮品項目配套不斷兌現、業主積分兌換活動、業主答謝活動、成交送禮品等一系列業主維系獲得歐冠帶客積分活動積分標準獎勵標準業主答謝活動開盤必答謝，開盤后周周舉辦“海底撈”業主答謝，邀請業主帶親朋參加海底撈火鍋宴，其包括非常有特色的川劇表演和細致入微的特色服務，活動期間，到訪業主約600批（約40批天），約5000人，每場答謝宴老帶新認籌約10個感情建立期感情升溫期13感情爆發期4感情培養期2帶客習慣的養成案例借鑒惠州星河丹堤感情升溫期業主生日會業主嘉年華社區文化活動業主維系活動升級版業主生日會邀約當月生日業主，在項目現場舉辦業主生日會，每月舉辦一次；與花店和蛋糕店合作，生日當天給業主贈送鮮花和佳田蛋糕券每場生日會吸引約300批業主、800人參加業主嘉年華由“拉斯維加斯活動”、“搶金COCOGO”活動及“幸運大抽獎”活動組成，業主通過“拉斯維加斯活動”贏取抽獎券，登記科領取30元或50元提貨卡兌換等值禮品。一年舉辦一次，活動當天吸引約1000批業主參加，老帶新認籌30個系列社區文化活動藝術節大型煙花匯演體育節業主運動會中秋晚會等感情建立期感情升溫期13感情爆發期4感情培養期2重點擊破，達成目標案例借鑒惠州星河丹堤感情爆發期老友新鄰升級金牌業主表彰業主年度旅游針對有老帶新成交的老業主進行集中表彰，頒發獎金和獎牌，鼓勵持續介紹新客戶老友新鄰升級老帶新階梯化階段實行階梯化策略，全力沖刺，最大化調動業主的積極性，對于短期沖量有一定借鑒意義；認籌期間認籌客戶“籌帶籌”享受老帶新獎勵，開盤當天認籌客戶與老帶新認籌客戶雙方成交，即可享受老帶新獎勵。金牌業主表彰年終舉辦，獎勵有老帶新成交的業主，頒發獎牌，鼓勵業主持續帶客總結回顧第一階段第二階段第四階段第三階段業主檔案溝通平臺維系制度老友新鄰帶客積分答謝活動感情建立期感情爆發期感情培養期感情升溫期業主生日會業主嘉年華社區文化活動老友新鄰升級金牌業主表彰業主年度旅游互動環節一、情景模擬1大亞灣某項目，30萬建面，已有1000業主資源，90成交靠三級聯動帶客，并且只依賴深圳某家聯動公司，因為結傭問題，聯動公司停止帶客，開發商要求立即啟動老帶新渠道，你該怎么辦二、情景模擬2作為某項目主策，深知業主維系的重要性，向開發商提出了一系列業主維系活動，舉辦一兩場答謝活動后沒有成交，開發商頗有意見，立即停止了所有老帶新活動，你該怎么辦THINKS

簡介：20191231第十三章房地產法律制度20191232內容提要城市房地產管理法概況房地產開發城市房屋拆遷房地產買賣房地產抵押房地產租賃房地產中介業務20191233案例某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權證交予張某。1年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。試分析（1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉為什么（2）劉某是否可以掛失房屋所有權證，并以此要求房產登記機關補發20191234第一節房地產法概述一、概念房地產房屋財產和土地財產的統稱。房地產法調整房地產關系的法律規范的總稱。房地產關系人們取得、開發、利用、經營和管理房地產而形成的社會關系民事（商品）性質的房地產關系平等主體之間基于房地產而發生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等經濟關系行政性質的房地產關系不平等主體之間基于房地產的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產稅收等經濟關系20191235第一節房地產法概述二、房地產法調整對象的內容土地、房屋財產關系土地利用和管理關系城市房地產開發經營關系城市房地產管理關系城市物業管理關系20191236第一節房地產法概述三、房地產法的基本原則促進房地產商品化原則如國家實行國有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保護耕地原則珍惜、合理利用土地和保護耕地是我國的一項基本國策國家扶持發展居民住宅原則“國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件?！保ǔ鞘蟹康禺a管理法第4條）保護房地產權利人合法權益原則20191237第一節房地產法概述四、房地產法的任務和作用（1）調整房地產經濟關系確定參與房地產經濟活動的主體資格確定主體參與房地產活動的方式調整房地產經濟活動的對象（2）建立和完善房地產市場確定市場范圍確定房地產市場行為規范明確了進入市場的程序20191238第一節房地產法概述四、房地產法的任務和作用（3）加強房地產市場的管理對房地產交易市場的管理對房地產價格的管理對建筑承包活動的管理對房地產經營單位的管理（4）促進房地產業發展20191239第一節房地產法概述五、房地產法體系房地產法律體系，是用以調整和規范房地產開發、經營、管理和服務的一整套法律規范的有機統一體。目前，我國已經基本形成了以城市房地產管理法為基本法，輔之以一系列房地產單行法規和相關法規，結合憲法、民法、行政法等共同調整房地產關系的房地產法規體系201912310第二節房地產開發一、房地產開發概述1、概念房地產開發是以土地開發和房屋建設為投資對象所進行的生產經營活動在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為201912311第二節房地產開發一、房地產開發概述2、房地產開發的特點房地產開發是在國有土地上進行的作為房地產開發用地的土地，必須是國有土地，集體土地不能成為房地產開發用地房地產開發的內容是進行基礎設施（土地開發）和房屋建設（房屋開發）房地產開發是一項十分復雜的經濟活動201912312第二節房地產開發一、房地產開發概述3、房地產開發的基本原則嚴格執行城市規劃的原則經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則依照法律或合同要求開發的原則201912313第二節房地產開發二、房地產開發用地以進行房地產開發為目的而取得使用權的土地兩類即基礎設施建設用地和房屋建設用地房地產開發用地僅取得開發用地的使用權，取得方式為出讓和劃撥。201912314第二節房地產開發二、房地產開發用地（一）土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為201912315第二節房地產開發土地使用權出讓的特征土地使用權出讓是民事法律行為作為土地所有者，國家與土地使用權受讓人的法律地位平等，雙方應遵循民法上的平等、自愿、有償原則土地使用權出讓是一種有償行為土地使用者取得一定年限內的國有土地使用權，須向國家支付土地使用權出讓金土地使用權出讓是一種附有特殊限制的行為土地使用權出讓的有期性土地使用者應對土地負有管理、保護和合理利用的義務土地使用權的客體僅及于土地201912316第二節房地產開發土地使用權出讓的方式1、協議出讓的方式出讓方與受讓方（土地使用者）通過談判、協商，最終達成出讓土地使用權一致意見的一種方式“商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式?！鼻摇安扇‰p方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”。城市房地產管理法第12條201912317第二節房地產開發土地使用權出讓方式2、招標出讓出讓人發布招標公告或投標邀請書，邀請特定或者不特定的單位或個人在規定的期限以內參加土地使用權書面投標，由招標方根據招投標結果擇優確定土地使用者的方式201912318第二節房地產開發招標出讓的程序招標投標定標簽約履約201912319第二節房地產開發土地使用權出讓方式3、拍賣出讓指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓者的一種方式201912320第二節房地產開發程序發布公告應征公開拍賣201912321第二節房地產開發土地使用權出讓方式4、掛牌出讓出讓人發布掛牌公告，按照公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截至時的出價結果確定土地使用者的方式201912322第二節房地產開發土地使用權出讓的年限國家許可土地使用者可以使用國有土地的期限國家法律規定的最高年限合同具體約定的實際出讓年限土地使用權出讓最高年限居住用地70年工業用地50年教育科技、文化、衛生、體育50年商業、旅游娛樂用地40年綜合或其他用地50年土地使用權出讓期滿續期201912323第二節房地產開發土地使用權出讓合同種類宗地出讓合同成片開發土地出讓合同劃撥土地使用權補辦出讓合同土地使用權合同的變更和終止變更改變原合同的內容（如土地用途）終止土地使用權的效力歸于消滅（6種）201912324第二節房地產開發（二）土地使用權劃撥縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為201912325第二節房地產開發（二）土地使用權劃撥土地使用權劃撥的特征土地使用權的劃撥具有行政性，是一種具體的行政行為土地使用權劃撥是一種無償行為劃撥土地使用權無使用期限的限制劃撥土地使用權一般具有不可交易性201912326第二節房地產開發（二）土地使用權劃撥土地使用權劃撥的范圍國家機關用地和軍事用地城市基礎設施用地和公益事業用地國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地法律、行政法規規定的其他用地201912327劃撥土地使用權和出讓土地使用權的區別201912328第二節房地產開發（二）土地使用權劃撥劃撥土地轉讓規定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金，或者不辦理土地出讓手續，直接辦理劃撥土地使用權劃轉手續。在后一種情況下，土地局只負責辦理土地使用權劃轉，不收取土地出讓金，但應該告知當事人向財政部門上繳土地收益201912329第二節房地產開發三、房地產開發企業房地產開發企業是依法設立的，以營利為目的，從事房地產開發和經營的法人企業房地產開發企業的法律特征是具有法人資格的經濟實體是以營利為目的的經營性企業經營范圍限于房地產開發和經營201912330第二節房地產開發三、房地產開發企業房地產開發企業的設立條件有自己的名稱和組織機構有固定的經營場所有符合國務院規定的注冊資本有足夠的專業人員法律、法規規定的其他條件201912331第二節房地產開發三、房地產開發企業房地產開發企業的資質管理房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目管理內容包括對房地產開發企業的設立、定級、升級、降級、變更、終止等的資質審查或批準以及資質證書管理等201912332第二節房地產開發四、房地產開發項目管理房地產開發的項目立項管理確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外201912333第二節房地產開發四、房地產開發項目管理房地產開發項目的設計與施工管理房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于35房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設，出讓合同約定的動工開發期限滿１年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20以下的土地閑置費；滿２年未動工開發的，可以無償收回土地使用權201912334第二節房地產開發四、房地產開發項目管理房地產開發項目的設計與施工管理續房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案201912335案例分析某國防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠了解情況后，經其業務上級同意，雙方達成一項有償房地產協議書（簡稱協議），經該縣公證處公證生效。協議商定某國防廠將其閑置的251間房地產轉讓給造紙廠，房地產四界明確，并附有房地產平面圖。造紙廠付給某國防廠房地產價款后，對該房地產行使了管理。問國防廠與造紙廠的交易是否合法為什么201912336參考答案以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。本案中某國防廠轉讓的土地，所有權屬于國家，某國防廠只有使用權，無權轉讓。某國防廠與造紙廠通過有償轉讓房屋自行轉讓國有土地使用權，違反土地管理法和城市房地產管理法的有關規定。中華人民共和國土地管理法第四十七條規定買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得，限期或者沒收在買賣或者以非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，并可以對當事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。201912337第三節城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷指因國家建設、城市改造、整頓市容和保護環境等需要，根據城鎮規劃和國家專項工程的遷建計劃以及當地政府的用地文件，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設用地范圍內的房屋予以拆除，并對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為201912338第三節城市房屋拆遷一、概述房屋拆遷的民事關系、行政關系房屋拆遷的地域范圍指城市規劃區內的國有土地。華盛頓的“釘子戶”201912339第三節城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷的基本原則符合城市規劃的原則有利于城市舊區改造原則有利于生態環境改善原則保護文物古跡原則保護當事人合法利益原則誰拆遷、誰安置補償原則201912340第三節城市房屋拆遷二、城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷管理機構國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理?？h級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作房屋拆遷的準備工作申請房屋拆遷許可證取得建設項目批準文件申領用地規劃許可證獲取國有土地使用權證簽訂拆遷補償安置協議實施房屋拆遷編制拆遷方案和計劃存入拆遷補償安置金發布房屋拆遷公告房屋拆遷程序201912342第三節城市房屋拆遷三、城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償的概念拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經濟損失所給予的合理彌補對象被拆遷房屋及其附屬物的所有權人201912343第三節城市房屋拆遷三、城市房屋拆遷補償房屋拆遷補償的形式貨幣補償在拆遷補償中，經拆遷人與被拆遷人協商，被拆遷人放棄產權，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆遷人進行貨幣形式的補償產權調換拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為201912344第三節城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用安置與補償不同，補償是對被拆除房屋所有人的補償，解決所有權問題；安置是對被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權問題一般安置和補償往往在一個協議中解決，即在簽署補償安置協議時，就確定安置方式201912345第三節城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置房屋拆遷安置補助搬遷補助費發放對象為使用人臨時安置補助費過渡費或周轉房停產、停業補償費產權調換時發生201912346第四節房地產交易一、房地產交易概述房地產市場廣義房地產商品流通全過程中各種關系的總和狹義房地產交易所分類房地產一級市場土地使用權出讓市場房地產二級市場房地產開發經營市場房地產三級市場房地產調劑市場201912347第四節房地產交易一、房地產交易概述概念“本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃?！背鞘蟹康禺a管理法第2條特點房地產交易對象的特殊性產權交易房地產交易行為的要式性合同、登記房地產交易中的“房地處置一體性”房地產交易的易受限制性201912348第四節房地產交易二、房地產交易管理的基本制度房地產成交價格申報制度繳納稅費依據房地產權利人轉讓房地產，應當將轉讓房地產的實際成交價格向縣級以上地方人民政府規定的部門申報，不得對成交價格隱瞞不報或者作不實的、虛假的申報房地產價格評估制度國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估?！狈康禺a價格評估人員資格認證制度201912349第四節房地產交易三、房地產轉讓房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為其他合法方式以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移以房地產抵債的法律、法規規定的其他情形201912350第四節房地產交易三、房地產轉讓房地產轉讓的禁止條件以出讓方式取得土地使用權但不符合法律規定的條件的司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的依法收回土地使用權的共有房地產，未經其他共有人書面同意的權屬有爭議的未依法登記領取權屬證書的法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形201912351第四節房地產交易三、房地產轉讓以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時應符合的條件按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25以上轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書201912352第四節房地產交易三、房地產轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓時應符合的條件經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人領有國有土地使用證具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明依照規定辦理出讓手續或者上交土地收益金201912353第四節房地產交易三、房地產轉讓房地產轉讓合同房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議房地產轉讓合同受到土地使用權出讓合同的制約。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同的權利、義務隨之轉移。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限201912354第四節房地產交易四、商品房預售房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為201912355第四節房地產交易四、商品房預售商品房預售的條件已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書持有建設工程規劃許可證和施工許可證按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證201912356201912357第四節房地產交易四、商品房預售商品房預售的程序預售方申請預售許可證房地產管理部門核發預售許可證預售方向承購方出示預售許可證簽訂商品房預售合同并登記備案交付建成商品房并辦理過戶手續201912358第四節房地產交易五、商品房現售房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為商品房現售的條件已通過竣工驗收201912359第四節房地產交易五、商品房現售特殊情況的銷售條件房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照中華人民共和國擔保法、城市房地產抵押管理辦法的有關規定執行。房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房201912360第四節房地產交易五、商品房現售特殊情況的銷售條件（續）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議201912361第四節房地產交易五、商品房現售商品房現售的廣告與合同1、關于商品房銷售廣告對買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的視為合同內容2、關于商品房買賣合同的主要內容3、關于商品房銷售的計價201912362第四節房地產交易五、商品房現售商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價（1）面積誤差比絕對值在3以內（含3）的，據實結算房價款（2）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。產權登記面積－合同約定面積面積誤差比＝100合同約定面積201912363第四節房地產交易五、商品房現售商品房的交付1、關于逾期交付的法律責任2、關于樣品房銷售問題3、關于商品房保修問題“二書”房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期201912364第四節房地產交易六、房地產抵押指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償201912365第四節房地產交易六、房地產抵押房地產抵押主要具有如下法律特征從屬性為擔保債權設立價值支配性為實現交換價值優先受償性優先于其他債權人建筑物與其范圍內的建設用地使用權一并抵押201912366第四節房地產交易六、房地產抵押房地產抵押權的設定房地產抵押權的設定的形式要件抵押當事人應當簽訂書面抵押合同抵押當事人須辦理房地產抵押登記房地產抵押權的設定的限制條件不得設定抵押的情形201912367第四節房地產交易六、房地產抵押房地產抵押權的實現當債務人不履行到期債務時，房地產抵押權人可以就抵押房地產的價款享有優先受償權抵押權優先于普通債權先設定的抵押權優先于后設定的抵押權抵押權的實現方式主要有折價、拍賣、變賣201912368第四節房地產交易七、房屋租賃房屋所有權人或對房屋具有處分權的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃的特征房屋租賃的出租人須對房屋具有處分權房屋租賃不轉移房屋的所有權房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為房屋租賃具有期限性（租賃期限不得超過20年）201912369第四節房地產交易七、房屋租賃房屋租賃合同出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利與義務關系的協議“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！背鞘蟹康禺a管理法第53條201912370第四節房地產交易七、房屋租賃房屋租賃合同的續簽房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定?！百I賣不破租賃”201912371第四節房地產交易七、房屋租賃房屋租賃合同的變更或解除（1）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力致使合同不能繼續履行的；（3）當事人協商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償201912372第四節房地產交易承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償（1）將承租的房屋擅自轉租的；（2）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；（4）拖欠租金累計6個月以上的；（5）公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；（6）租用承租房屋進行違法活動的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規規定其他可以收回的201912373案例分析某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權證交予張某。1年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。試分析（1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉為什么（2）劉某是否可以掛失房屋所有權證，并以此要求房產登記機關補發201912374參考答案1（1）城市房地產管理法規定“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記?！蓖瑫r，城市房地產抵押管理辦法規定“國家實行房地產抵押登記制度?！薄胺康禺a抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記?！狈缮系倪@些規定，目的是為了保護當事人的合法權益。由于房地產抵押后并不能轉移占有，這種權利只有經過權屬登記，房地產產權登記機關通過登記后，在原房屋所有權證上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發房屋他項權證才能使這一權利得到有效的保護。201912375參考答案2本案中，張某與劉某的抵押雖有合同，但未經登記。因此，張某不能把劉某的房子賣掉，這時劉某依然是該房屋的合法權利人。并非誰持有房屋所有權證就是誰行使權利。（2）劉某不能掛失，也不能補發房屋產權證書。依照有關規定，所有權證書遺失時才能申請發證，而劉某產權證書在張某處，事實上并未遺失，沒有補發的依據。因此，房管機關不能給其補發房屋產權證書。

簡介：1商業地產招商運營部工作指導大綱INAUGURATE01PART01第一部分招商管理市場調研商業業態規劃、招商政策及租金方案商業項目招商招商實施管理、檢查、考核、獎懲

簡介：國內外知名養生度假地產的分布國內外知名養生度假地產的特征目前，國內外養生度假地產主要有三種類型1文化驅動型2資源依托型3康療保健型綜上所述，結合寶華山深厚的佛教文化淵源，文化驅動型可能是本項目的主要發展方向以區域深厚的文化底蘊為基礎，打造地區文化品牌，復合文化旅游、養生、會議娛樂、休閑度假等多種功能，形成度假區多個特色項目以資源為核心吸引大量游客，依托區域溫泉資源優勢，以溫泉療養為主導，休閑娛樂、會議、康體健身為輔助，打造功能復合型度假區依靠區域特色康療資源，復合康療、休閑度假、觀光旅游等功能為一體，成為商務人士旅游的重要目的地養生主題地產案例研究杭州富春山居度假村占地面積占地1000余畝。位于杭州富春江畔，背倚秀麗的富春山核心功能集康體娛樂、商務會議、餐飲、休閑度假、文化旅游等多種功能于一體功能分區主要分為度假酒店及SPA、私人別墅、高爾夫球場、富春閣以及位于上海新天地的T8餐廳這5個部分核心項目富春山居高爾夫球場、富春閣、亞洲餐廳、度假酒店、度假別墅等項目富春山居高爾夫球場山居泳池湖畔別墅富春閣度假酒店黃公望富春山居圖黃公望富春山居圖深厚的文化底蘊在“大癡道人”黃公道的富春山居圖的原址進行建設利用當地歷史文化底蘊，結合西方設計理念，呈現中國建筑藝術邀請各國頂級精英設計師對富春山居開展設計，高起點設計高爾夫球場是中國首個以丘陵茶園為主題的國際標準高爾夫球場精堪的設計水平獨特的養生文化融合了中國幾千年以來天然藥材精華以及西方SPA精髓是中國第一座集養生、美容、休閑為一體的SPA養生主題地產案例研究泰國清邁奇瓦頌度假村集東南亞風情體驗、高質量特色住宿、環保飲食、健康療養為一體，一站式健康主題療養地1健康檢測客戶先接受設備先進的健康檢查并有專業醫生提供專業養生建議2漢方理療根據檢測結果，傳統中醫文化指導的東方療養方式3課程定制根據專家建議，定制個性化養生計劃，自由參加康體課程4健康餐飲配合養生計劃，專家設計個性化菜單，且材料由自有的有機園提供6相關產品開發CHIVASOM同時銷售自己命名的按摩、護膚用相關產品5SPA中心擁有72間理療室、85名療養師，以及物理治療、護膚美體、抗衰老等150項以上的療養項目養生主題地產案例研究常州茅山度假區占地面積規劃范圍2723平方千米。位于常州金壇市，內有茅山水庫與新浮水庫，是一個濱湖型度假區核心功能集療養旅游、養生休閑、會議娛樂、觀光度假等功能于一體功能分區養生運動區、養生度假區、養生休閑區、養生生態區、以及茅山水庫與新浮水庫這兩個核發展主題養生文化，將之打造成中國一流的養生文化旅游度假區重點項目養生文化會展中心、養生園度假區、花卉養生園、養生農莊、高爾夫球會、山地運動營、中藥谷等項目VIEWINFOASPID351養生地產案例南沙奧園項目簡介位置位于廣州市政府“南拓”計劃重點的南沙區南部占地面積1000畝建筑面積一期406萬㎡綜合容積率201物業形態山頂獨別墅、環湖別墅、臨山洋房、公寓、會所、星級養生酒店、風情商業街、養生植物園客群定位企業家、職業經理人、高端商務人士建筑風格意大利風格關注點集居住、度假、養生、保健、文化于一體的養生概念復合地產項目規劃效果圖總平面圖實景圖南沙奧園養生概念體現低碳建筑理念自然資源稟賦中藥養生保健環境集天然的山、林、湖、海、泉于一體風水背山面水，天然山谷，風水極佳硬件保障奧園（美兆）健檢中心、養生保健中心、理療中心、養生文化館、養生堂文化提升與廣州中醫學院合作，發揚中藥文化與養生文化榮譽獲2010中國地產低碳示范樓盤獎建筑融入低碳養生家居一體化，恒溫、隔熱等系統地處南橫水庫山區中，東西北三面被蔥郁山林環抱，南面正對南沙粵港資訊產業園和遠眺珠江出?？讵{子洋的浩瀚海景，自然資源極其優越以環境、建筑、人三位一體融合理念，根據市森林生態學和景觀生態學，尊重自然山體與生態植被前提下，對生態系統進行恢復與改造提出“健康維護營、生命加油站”的新居住理念，把中國的中藥文化與養生文化融入社區生活方式養生地產案例南沙奧園養生度假村案例杭州富春山居度假村占地1000畝；建筑規模17萬平方米容積率02左右微雨居、翰風居、秀隱居等八大別墅組團獨棟為主、聯體別墅為輔，共560套以富春山居圖的休閑文化、養生文化為藍本，依托富春山、黃梅湖天然資源和丘陵緩坡地勢打造山地養生度假勝地。重現中國南宋建筑風格中國第一座以現代建筑藝術來闡述江南建筑風格的高檔度假村?？腿簽楦叨松虅杖巳杭案缓离A層。養生度假村案例杭州富春山居度假村山地養生度假村的養生價值體現養生度假村案例杭州富春山居度假村養老地產案例北京東方太陽城項目簡介位置位于廣州市政府“南拓”計劃重點的南沙區南部規劃面積3500畝建筑面積234萬㎡綜合容積率023物業形態現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院、四層電梯公寓、電梯洋房客群定位退休人群開發分期一期明湖園2003年入住三期琴湖灣2010年開盤關注點以美國太陽城中心為藍本設計建設的符合中國特色的大型退休生活社區全新退休生活領跑者三期規劃效果圖總體規劃效果圖養老地產案例北京東方太陽城東方太陽城無憂養老集中體現生態環境無憂配套設置東方太陽城醫院（一級綜合性醫院），醫療護航，守護健康、東方嘉賓國際酒店，五星級標準大型超市進駐，商業一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會所，商務會議，餐飲休閑匯佳幼兒園7000畝林地毗鄰2000畝潮白河水面區域價值奧林匹克水上公園潮白河綠色生態走廊比鄰首都國際機場養老、養生理念保證所有地區與空間的無障礙可達性標示設計使用強烈的色彩，方便老年人規劃社區人群專屬設施豐富的老年活動老年大學、高爾夫運動、老年會所健全的保健體系與中日友好醫院合作，建立持續的健康跟蹤檔案完善的服務體系全日制家政、餐飲、醫療等服務文化精神歸屬感養生小鎮案例法國依云小鎮關注點療養、養生、度假、旅游養生康復度假區區域聯動度假區濱湖情境旅居小鎮從依云養生康健中心到濱湖度假區到濱湖旅居小鎮的轉變18世紀末20世紀初20世紀末依云水康復中心法國貴族療養、滑雪、熱氣球觀光水陸空旅游項目全方位開發歐洲貴族和商人國際游客大量進入，全球影響力迅速提升全世界游客依云水康復中心歐洲度假勝地世界知名旅游小鎮濱湖情境度假生活方式1234休閑功能水療、運動設施商務配套會議節事活動場所城市功能配套商業、文化特色產業設施居住功能公寓與別墅EVIANROYALPALACE－G8峰會舉辦地，外部極具鄉村風格，而內部則充滿皇家氣派EVIANMASTERSGOLFCLUB－女子大師杯高爾夫球場，英式園藝融合法式建筑依云水治療中心，始建于1902年，古老的SPA中心提供最傳統的水療服務滑雪、登山、博彩、熱氣球觀光等旅游項目從19世紀的溫泉療養地到今天的濱湖旅游小鎮，依云以它特有的清冽泉水和醉人的湖光山色打造出豐富的度假產品，并依托國際盛事提升全球影響力，加之城市功能配套的完善，“依云”已成為時尚、品質、健康、國際化的象征各國風味餐館20多家教堂、劇院、音樂廳和旅游紀念品商店以依云水為代表的品牌產業小鎮常駐人口7300人有部分售賣型別墅成為國際游客的第二居所養生小鎮案例法國依云小鎮15品川站簡介品川站是位于日本東京港區高輪三丁目至同區港南二丁目的一個主要鐵路車站，東口廣場路線包括東日本旅客鐵道（JR東日本）、東海旅客鐵道（JR東海）、京濱急行電鐵（京急）等。它是京濱急行電鐵的本社所在地，也是京濱急行電鐵的起點。JR線每日的乘降人數位居第6位，而京濱急行由于去羽田機場非常方便，每日的乘降人數僅次于橫濱站排于第2位。案例研究東京新干線品川站USEOFNATURALLIGHTINGNATURALVENTILATIONNTBUILDINGTOKYOGAS16站前商務區站前酒店辦公區品川站歷史1872年1月20日，西洋式的工部省鉄道寮（今JR集團）品川站（當時稱為品川STATION）站房落成。1872年6月12日，由品川站至橫濱站之間非正式營業。1872年10月14日，新橋站至橫濱站（現在的櫻木町站）間正式通車。1904年5月8日，京濱電鐵（京濱急行電鐵）品川站（第一代）（大致位於國鐵品川站南方，今北品川北方）正式啟用。1925年3月11日，京濱品川站（第二代）（今北品川）及高輪站（大致位於今WING高輪處）啟用。其後開始計畫與鉄道?。↗R當時的名稱）的品川站共站。1933年4月1日，原高輪站遷移到現在地點，并與鉄道省的車站統一稱為品川站。區域概況在品川站附近有多間大型酒店，區內的酒店客房數量為日本全國第一。這區在早年已設有東海道最初的住宿設施品川宿。品川站周圍也是許多辦公大樓群聚的區域，像佳能的本部就在這里，而它的另一個特點是周圍有很多高級酒店。USEOFNATURALLIGHTINGNATURALVENTILATIONNTBUILDINGTOKYOGAS站前人行平臺案例研究東京新干線品川站171案例研究加拿大聯合車站站前濱水區USEOFNATURALLIGHTINGNATURALVENTILATIONNTBUILDINGTOKYOGAS安大略HTO濱水公園1972年，多倫多制訂了一個濱水地區的發展戰略規劃，包括湖濱地區開發的內容、時序和經濟可行性。建設目標□為每個分區制定城市設計方案，確定當地街道、街區、土地使用、開放空間、街道景觀的布置和性質特點?！跆剿骱头治鲇兄谛纬瑟毺貫I水景觀的建筑類型?！跆剿鹘ㄖ问胶凸部臻g形成的關系，包括濱水邊緣、綠色空間、廣場、街道以及游步道等?！跻詾I水地區發展戰略規劃確定的開發密度作為指導?！跖鋫浞e極靈活的停車服務設施。建設原則□濱水開放空間必須具有良好的可達性?！醴e極探索一些主要道路和大尺度的公園和開放空間的設計?！趺總€分區的設計應與中央濱水區內其他分區的設計相協調?！踉诿總€分區內給居民提供合理的開放空間和社區設施。濱水空間的啟示□濱水地區規劃設計理念應從本地區的獨特性中產生，并體現它的本質精神，而不是一味盲目地抄襲別人的形式和風格?！鯙I水地區首先要解讀該地區的自然特征、社區特征和歷史文化（特別包括當今濱水地區在開發前的工業及航運文化）。在本地區真實的歷史基礎上，形成記載歷史發展過程的濱水空間?！鯙I水地區的路網形態應該是城市臨近地區路網形態的有效延伸，另外，要特別注重濱水步行系統的合理組織?！鯙I水地區的開放空間要和城市內部的開放空間密切銜接，充分利用現有的河道和公園等?！鯙I水地區的規劃要創造符合本地區開發目標的街道模式和空間尺度?！鯙I水地區應鼓勵多種不同用途的有機混合，有意識地把居住、商業、文化娛樂等功能組織在一起，有利于聚集人氣，展示當地特有的社會生活場景。安大略湖中島嶼聯合車站濱水商業休閑帶多倫多休閑生態島醫療康復地產標桿案例借鑒（一）日本上牧溫泉醫院區上牧溫泉醫院體檢中心是日本著名的集體檢、康復、溫泉、休閑一體的療養中心。醫院位于海拔1500米高的溫泉勝地水上，周圍層巒疊嶂，風景宜人。依托天然溫泉等優美的生態環境，上牧醫院成為日本高端人士進行健康管理的首選目的地莊屋別墅式溫泉旅館上牧溫泉醫院區新上牧五星級酒店醫療康復地產標桿案例借鑒（二）瑞士蒙特勒靜港療養中心依托瑞士獨特的旅游資源和自然風光，引進世界先進醫學技術，打造全球人士健康管理的首選之地日內瓦湖畔的蒙特勒醫療康復地產標桿案例借鑒（三）泰國清邁奇瓦頌度假村集東南亞風情體驗、高質量特色住宿、環保飲食、健康療養為一體，一站式健康主題療養地1健康檢測客戶先接受設備先進的健康檢查并有專業醫生提供專業養生建議2漢方理療根據檢測結果，傳統中醫文化指導的東方療養方式3課程定制根據專家建議，定制個性化養生計劃，自由參加康體課程4健康餐飲配合養生計劃，專家設計個性化菜單，且材料由自有的有機園提供6相關產品開發CHIVASOM同時銷售自己命名的按摩、護膚用相關產品5SPA中心擁有72間理療室、85名療養師，以及物理治療、護膚美體、抗衰老等150項以上的療養項目對應案例借鑒瑞士蒙特勒MONTREUX商務健康游蒙特勒商務健康之旅行程安排超過美日的健康檢查技術和綜合評價技術超五星級的酒店式受檢環境代辦全部手續，提供旅游、航空優惠，以及全程翻譯的私人管家式服務蒙特勒靜港療養中心日內瓦湖沿岸歐洲風光如畫的阿爾卑斯山靜謐的蒙特勒湖豐沛的溫泉地熱資源蒙特勒自然環境蒙特勒距國際會議之都日內瓦1小時車程，距洛桑不到半小時，有效承接來自二者的商務客人日內瓦湖畔每年舉行2000多個國際論壇、會議，有超過89000名各國代表和專家與會，是蒙特勒的客源支撐大量商務客源支撐面積34平方公里，人口22萬的蒙特勒小鎮成為全球商務人士管理健康的首選蒙特勒海外游客數量變化數據來源瑞士2008統計年鑒2003年前后開始實施的健康商務游項目，改善了蒙特勒游客數持續下降的局面，使得20032006年國外游客得到大幅躍升

簡介：長三角經濟圈房地產市場研究C目錄ONTENTS01宏觀背景研究02房地產與宏觀要素關系研究03房地產行業發展空間及機會研究04結論宏觀背景研究第一章宏觀背景分析宏觀背景分析主要從區域合作及整體規劃、經濟容量及發展態勢、人口總量及支付能力三個方面展開，旨在分析長三角經濟圈內城市的宏觀要素是否對房地產行業具有支撐力區域合作及整體規劃區域合作背景區域未來規劃經濟容量及發展態勢GDP總量三產結構消費品零售總額人口總量及支付能力人口規模人均可支配收入支撐力宏觀背景分析框架區域合作及整體規劃評價區域是否具備競爭優勢，同時經濟圈內城市之間是否具備協同性經濟容量及發展態勢評價城市是否具備較強的造血功能，城市發展是否具備良好的可持續性人口總量及支付能力評價城市人口總量及居民是否具備較強的支付力水平長三角經濟圈規劃背景長三角經濟圈城市群正處于轉型提升、創新發展的關鍵階段，必須立足現有基礎，針對突出矛盾和問題，緊緊抓住重大機遇，妥善應對風險挑戰，實現更大跨越，成為我國經濟社會發展的戰略支撐長三角經濟圈城市群分布揚州鹽城泰州合肥安慶池州馬鞍山銅陵蕪湖滁州南京鎮江無錫南通上海湖州杭州宣城常州蘇州金華嘉興舟山紹興寧波臺州突出矛盾發展基礎重大機遇上海全球城市功能相對較弱，中心城區人口壓力大城市群發展質量不高，國際競爭力不強城市包容性不足，外來人口市民化滯后生態系統功能退化，環境質量趨于惡化國家“一帶一路”和長江經濟帶戰略的實施，為長三角城市群充分發揮區位優勢和開放優勢，更高層次更高水平參與國際合作和競爭帶來了新空間加快形成國際競爭新優勢促進區域協調發展提高城鎮化質量重大意義自然稟賦優良綜合經濟實力強城鎮體系完備注長三角經濟圈城市群包括上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等26市四帶五圈一核長三角經濟圈未來整體規劃未來長三角區域協同發展空間布局規劃“一核”即上海，加快提升上海核心競爭力和綜合服務功能，加快建設具有全球影響力的科技創新中心，發揮浦東新區引領作用，推動非核心功能疏解“四帶”強化沿海發展帶、沿江發展帶、滬寧合杭甬發展帶、滬杭金發展帶的聚合發展“五圈”依托交通運輸網絡培育形成多級多類發展軸線，推動南京都市圈（南京、鎮江、揚州）、杭州都市圈（杭州、嘉興、湖州、紹興、合肥都市圈（合肥、蕪湖、馬鞍山）、蘇錫常都市圈（蘇州、無錫、常州）、寧波都市圈（寧波、舟山、臺州）的同城化發展規劃指出發揮上海龍頭帶動的核心作用和區域中心城市的輻射帶動作用，依托交通運輸網絡培育形成多級多類發展軸線，推動南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈、寧波都市圈的同城化發展，強化沿海發展帶、沿江發展帶、滬寧合杭甬發展帶、滬杭金發展帶的聚合發展，構建“一核五圈四帶”的網絡化空間格局協同創新推動長三角經濟圈協調發展協同創新推動長三角區域協調發展，有利于促進產業升級，推進以人為核心的新型城鎮化，加快農業現代化，輻射帶動周邊區域和中西部地區發展，增強國家競爭力構建恰當資源空間格局強化主體功能分區的基底作用優化開發區域、重點開發區域、限制開發區域推動人口區域平衡發展嚴格控制上海人口、適度控制其他優化開發區人口、引導重點開發區人口集聚打造一體化城鄉體系創新推動經濟轉型升級構建協同創新格局建設以上海為中心、寧杭合為支點、其他城市為節點的網絡化創新體系推進創新鏈產業鏈深度融合以產業轉型升級需求為導向，聚焦電子信息、裝備制造、鋼鐵、石化、汽車、紡織服裝等產業集群發展和產業鏈關鍵環節創新健全互聯互通基礎設施構筑以軌道交通為主的綜合交通網絡建設以上海為核心，南京、杭州、合肥為副中心，以高速鐵路、城際鐵路、高速公路和長江黃金水道為主通道的多層次綜合交通網絡率先建成智慧城市群推動區域數據共享，建立城市群政務信息共享和業務協同機制推動生態公建環境共治共守生態安全格局推動城市群內外生態建設聯動，建設長江生態廊道，共筑西部和南部綠色生態屏障推動環境聯防聯治深化跨區域水污染、大氣污染、土壤污染聯防聯治，推進城市建設綠色化2017年2月4日，經李克強總理簽批，國務院印發全國國土規劃綱要（2016－2030年），其中對國土空間開發、資源環境保護、國土綜合整治和保障體系建設等作出總體部署與統籌安排。到2030年，要求國土空間開發格局不斷優化，整體競爭力和綜合國力顯著增強，并將影響未來15年中國城市格局全國國土規劃京津冀、長三角、珠三角目標建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區域有序轉移長江中游和成渝城市帶適當擴大建設用地供給，提高存量建設用地利用強度，完善基礎設施和公共服務，加快人口、產業集聚，打造推動國土空間均衡開發、引領區域經濟發展的重要增長極其他有影響力的城市圈未來目標建成具有重要影響力的區域性經濟中心，帶動周邊地區加快發展城市圈內開發集聚區加快一體化進程整體布局挖掘更多有價值的城市群和中心城市；重工業將西移，東部環境將持續改善全國國土規劃長三角中心城市規劃根據國務院印發的全國國土規劃綱要（2016－2030年），對于具體城市圈，目標將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成為具有世界影響力的城市群，中心城市上海的土地政策以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，自2007年以來上海住宅用地出讓持續下滑，2013年以后出現了連續三年下滑。長江三角中心城市上海土地規劃方向6000000000?00010001500200025003000350040002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年住宅用地成交規劃建筑面積萬㎡同比增速住宅用地成交規劃面積變化情況繼續萎縮盤活存量用地，嚴格控制新增建設用地一線城市嚴控人口建立一小時通勤圈市區危棚簡屋改造污染較大的部分工業企業的遷建和調整工業、商業、倉儲用地盤活存量數據來源同策咨詢研究部經濟容量與發展態勢GDP總量長三角經濟圈GDP總量及全國占比數據來源國家統計局，WIND數據注釋長三角經濟圈GDP為長三角經濟圈包含的上海、江蘇九市、浙江八市、安徽八市共26市GDP總和；長三角經濟圈GDP實際增速與全國GDP實際增速對比作為中國第一大經濟體，長三角經濟圈每年集中了全國20左右的經濟總量，GDP實際增速也與全國GDP實際增速保持一致。20142015年長三角經濟圈GDP實際增速更是超過了全國GDP實際增速0170180190202102200010000000200000003000000040000000500000006000000070000000億元800000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年長三角經濟圈GDP總量（億元）全國GDP總量（億元）長三角經濟圈全國GDP0050000000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015年年年年年年年年年年年年年年年年全國長三角上海南京無錫常州蘇州南通泰州杭州寧波嘉興湖州紹興金華舟山臺州合肥蕪湖揚州馬鞍山銅陵安慶鹽城鎮江滁州池州宣城000500000100000015000002000000250000030000004005006007008009000015年GDP億元）11000000近五年復合增長率全國GDP近五年復合增長率為88經濟容量與發展態勢GDP數據來源國家統計局，WIND上海、蘇州、寧波、無錫處于產業轉型期，第二產業的外遷縮減了此類城市GDP總量，使得經濟增速放緩，從人均GDP來看，長三角經濟圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安慶外，其他城市均高于全國水平長三角經濟圈2015年GDP及近5年復合增長散點000200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000蘇州無錫南京杭州常州鎮江上海寧波紹興銅陵舟山揚州南通泰州湖州嘉興合肥金華蕪湖馬鞍山臺州鹽城池州宣城滁州安慶長三角經濟圈各城市2015年人均GDP2015年全國人均GDP為49351元經濟容量與發展態勢三產結構20112015年長三角經濟圈三產結構數據來源國家統計局，WIND作為全國最大的城市群體，經濟效益高、要素流動快的區域，20112015年間長三角經濟圈第二產業和第三產業占比都優于全國，并逐漸實現了產業升級（從2014年起第三產業占比超過第二產業占比）20112015年全國三產結構20112015年長三角經濟圈和全國三產結構占比100??PP00112012201320142015第一產業第二產業第三產業100??PP00112012201320142015第一產業第二產業第三產業經濟容量與發展態勢三產結構上海、南京、杭州以第三產業為主導產業，舟山、金華、臺州、常州、無錫、蘇州、鹽城、寧波、鎮江、南通十城二、三產業基本分布均勻，其余城市以第二產業為主導產業，安徽省各城市第二產業占比較大，特別銅陵第二產業占比達到了70以上。由于以第二產業為主導的城市僅能夠形成最初由產業帶來的人口聚集效應，未來亟需新一輪產業導入才能再次形成人口聚集規模長三角經濟圈城市三產加權比重100??PP00上海南京杭州舟山金華臺州常州無錫蘇州鹽城寧波鎮江南通泰州揚州紹興湖州池州嘉興合肥宣城安慶滁州蕪湖馬鞍山銅陵第一產業第二產業第三產業數據來源國家統計局，WIND數據注釋城市三產的加權比重近5年產業（一產、二產及三產）GDP近5年總GDP，數據為20112015年加權數據00PP??0052006200720082009201020112012201320142015其他區域長三角經濟圈經濟容量與發展態勢消費品零售總額數據來源國家統計局，WIND2008年開始，長三角經濟圈和全國社會消費品零售總額增速呈現下降趨勢，但長三角經濟圈社會消費品零售總額占全國比例始終保持在18左右；2015年在全國社會消費品零售總額增速處于下降的趨勢下，長三角經濟圈社會消費品零售總額增速呈現上升趨勢長三角經濟圈社會消費品零售總額及增速全國社會消費品零售總額及增速長三角經濟圈社會消費品零售總額占全國比重00050101502025050000100000150000200000250000300000億元35000020052006200720082009201020112012201320142015社會消費品零售總額（億元）增速000501015020250301000020000300004000050000億元6000020052006200720082009201020112012201320142015社會消費品零售總額（億元）增速上海寧波合肥南京杭州馬鞍山安慶池州宣城嘉興湖州無錫蘇州南通揚州常州紹興鹽城臺州金華鎮江蕪湖泰州銅陵04000800010000120006008000000舟山1400滁州160015年社會消費6000品零售額（億元2000）180000近五年復合增長率經濟容量與發展態勢消費品零售總額數據來源國家統計局，WIND長三角經濟圈城市2015年社會消費品零售額及近5年復合增長散點1高購買力城市上海、杭州、南京、蘇州、寧波、合肥等一二線城市居民消費能力較強2低購買力城市除南通和無錫外，其他三線城市的城市居民消費能力普遍偏低，均低于長三角經濟圈平均水平12上海、杭州、南京、蘇州、寧波等城市社會消費品零售總額均高于長三角經濟圈平均水平，一二線城市仍然是拉動長三角經濟圈消費能力的主力軍，三四線城市居民消費能力普遍偏低，但安徽省大部分城市如馬鞍山、宣城、安慶、滁州、蕪湖、池州等城市的社會消費品五年復合增長率均高于長三角經濟圈平均水平2011年開始，長三角經濟圈總人口占全國比重趨于穩定，基本保持在10左右；作為國際大都市的上海常住人口總量及復合增速均顯示明顯優勢，對人口持續流入的吸引力強，合肥市常住人口總量雖不及上海、杭州，但其五年復合增長率處于長三角經濟圈各城市首位，作為安徽省省會，加之最近幾年的規劃發展，吸引了周邊城市人群和部分返鄉人群的進入人口總量及支付能力人口規模數據來源國家統計局，WIND數據注釋長三角經濟圈總人口長三角經濟圈26個城市常住人口之和82084094098096000205001100011500120001250013000135001400020052006200720082009201020112012201320142015長三角經濟圈總人口長三角經濟圈人口占全國比重長三角經濟圈總人口及全國占比長三角經濟圈城市2015年常住人口及近5年復合增長散點（萬人）上海合肥寧波杭州南京蘇州泰州南通揚州鎮江常州嘉興湖州紹興舟山臺州無錫銅陵安慶滁州池州宣城鹽城金華050020002500300002000002004010015年常住人口（萬人）馬鞍山蕪湖5年復合增長率060080總量較大、復合增長較小總量較大、復合增長較大總量較小、復合增長較小總量較小、復合增長較大合肥寧波杭州南京無錫揚州鎮江嘉興常州紹興舟山湖州臺州南通蕪湖馬鞍山銅陵滁州池州宣城鹽城安慶泰州金華07080910111213141615010050050100215015年人口流入比2015年外來人口（萬人）150200人口總量及支付能力人口吸附能力數據來源各城市統計局，WIND數據注釋常住人口數據包含各城市市轄區及下屬縣級市，外來人口常住人口戶籍人口，人口流入比常住人口戶籍人口上海、蘇州由于其自身發展條件和區位優勢，吸引了眾多人口流入，人口流入比均高于15，而無錫、寧波、嘉興、常州、南京、杭州的人口吸附能力也較強，可以看出這些吸附力較強的城市不是省會城市就是受熱點城市外溢的城市；上海、合肥人口密度均超過了2000人平方公里，其次是無錫，由于其毗鄰上海的區位優勢，無論是人口密度還是外來人口數量均處于高位上海（98165168）蘇州（39459159）長三角經濟圈城市2015年外來人口與人口流入比散點圖長三角經濟圈城市2014年市轄區人口密度（人平方公里）2015年長三角經濟圈各城市平均外來人口常住人口戶籍人口常住人口戶籍人口人口吸引力較強2015年長三角經濟圈各城市平均人口流入比00050000100000150000200000250000300000350000400000上海合肥無錫銅陵常州馬鞍山杭州泰州臺州揚州南通南京蕪湖鎮江寧波安慶嘉興鹽城紹興蘇州湖州舟山金華滁州宣城池州2000人平方公里1000人平方公里500人平方公里人口總量及支付能力人均可支配收入數據來源國家統計局，WIND數據注釋人均可支配收入數據為城市城鎮人均可支配收入數據，長三角經濟圈人均可支配收入為長三角經濟圈包含的26個城市人均可支配收入的平均值全國人均可支配收入及增速長三角經濟圈人均可支配收入及增速長三角經濟圈人均可支配收入普遍高于全國水平，從2011年開始全國人均可支配收入增速和長三角經濟圈人均可支配收入增速均趨于放緩，但2015年在全國人均可支配收入增速收窄的情況下，長三角經濟圈人均可支配收入增速出現反彈000004002008006012010016014020018050001000015000200002500030000元人3500020052006200720082009201020112012201320142015人均可支配收入增速0000020040060080100120140160500010000150002000025000300003500040000元人4500020052006200720082009201020112012201320142015人均可支配收入增速上海杭州南京寧波無錫常州蘇州南通鹽城揚州鎮江泰州合肥嘉興湖州紹興金華舟山臺州蕪湖馬鞍山銅陵安慶滁州池州宣城200002500030000350004000045000500005500067892支0配1收5入年（人元均）可5年復合增長率人口總量及支付能力人均可支配收入數據來源各城市統計局，WIND上海的人均可支配收入在長三角經濟圈處于最高位，其次為蘇州，居民支付能力強，而池州、安慶及滁州人均可支配收入及復合增速均相對較低，地域上受核心城市上海輻射發展較少，人民可支配收入水平改善緩慢，居民支付能力較弱長三角經濟圈各城市2015年人均可支配收入及近5年復合增長散點總量較大、復合增長較小總量較大、復合增長較大總量較小、復合增長較小總量較小、復合增長較大1高收入城市上海為人均可支配收入最高城市，其次為蘇州，高收入城市距離上海較近，受上海輻射影響較大，居民支付能力強2中等收入城市鎮江、南通、泰州等城市屬于中等收入城市，人均可支配收入及復合增速均相對較強3收入待增長城市池州、安慶和滁州人均可支配收入及復合增速均相對較低，地域上受核心城市上海輻射發展較少，人民可支配收入水平改善緩慢，居民支付能力較弱12312012345上海杭州蘇州南京寧波合肥無錫常州南通金華臺州嘉興紹興鎮江蕪湖湖州宣城馬鞍山鹽城安慶揚州舟山泰州滁州銅陵池州宏觀背景總結長三角經濟圈各城市主成分綜合得分綜合得分數據來源國家統計局，WIND數據注釋通過SPSS計算主成分得分（主成分方差貢獻度提取主成分方差貢獻度總和）城市因子得分特征根平方根，總量數據均為2015年數據主成分得分GDP總量及5年復合增長率城市常住人口及5年復合增長率人均可支配收入及5年復合增長率社會消費品零售額及5年復合增長率通過對主要宏觀要素的分析，長三角經濟圈各城市可分為四個梯隊，上海為傳統強經濟城市。而杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、無錫為第二梯隊，宏觀經濟具有發展潛力，常州等17個城市為第三梯隊，宏觀經濟實力相當，而銅陵和池州作為第四梯隊，宏觀經濟實力較弱參與主成分得分的主要宏觀因素第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊房地產與宏觀要素關系研究第二章更多行業干貨，投拓交流群掃碼關注經濟、人口房地產121中國經濟整體下行，區域內城市資源的分配不均及產業結構不同導致經濟發展出現分化，重點城市人口吸附效應明顯32由于對經濟下行的避險要求，供給端傾向于投資重點（重點規劃）城市；同時鑒于產業遷入和資源吸附產生的人口持續流入，重點城市住房需求仍持續增長3房地產進一步拉動重點城市經濟增長，區域經濟分化持續加大，同時重點城市人口吸附效應得到再次提升經濟、人口與房地產關系圖房地產與宏觀要素關系研究在經濟持續下行及區域內城市對人口吸附能力進一步分化（重點城市人口吸附能力增強）的背景下，原先重點城市的房地產與經濟失衡狀態將進一步加強固定資產投資（除房地產投資）長三角經濟圈固定資產投資（除房地產投資）及增速全國固定資產投資（除房地產投資）及增速數據來源國家統計局，WIND2010年之前，長三角經濟圈和全國固定資產投資額（除房地產投資）增速保持較大幅度增長，而2010年之后，兩者固定資產投資額（除房地產投資）增速明顯放緩。000501015020250301000020000300004000050000600007000020052006200720082009201020112012201320142015固定資產投資（除房地產投資）增速0505000010000015000020000025000030000035000040000045000050000020052006200720082009201020112012201320142015固定資產投資（除房地產投資）增速固定資產投資（除房地產開發投資）長三角經濟圈各城市2015年固定資產投資（除房地產開發投資）及2015年商品住宅銷售面積散點長三角經濟圈各城市2015年固定資產投資（除房地產開發投資）及2015年常住人口散點數據來源國家統計局，WIND數據說明嘉興、臺州、銅陵、池州、宣城商品住宅銷售面積數據缺失、上海、杭州為商品住宅不含保障房數據除去房地產開發投資的固定資產投資額與城市常住人口及商品住宅銷售面積均呈正相關，表明固定資產投資（除去房地產開發投資）的增加將產生對人口的吸附能力，人口的流入產生新增住房需求推動商品住宅銷售面積增長上海南京杭州寧波合肥無錫蘇州南通鎮江泰州嘉興湖州紹興金華舟山臺州鹽城揚州常州蕪湖馬鞍山銅陵安慶滁州池州宣城Y09953X06304R058791501701902102302502903103303502602803003203403603802015年常住人270口自然對數2015年固定資產投資（除房地產開發投資）自然對數上海南京杭州寧波合肥無錫常州蘇州南通鹽城揚州鎮江泰州湖州紹興金華舟山蕪湖馬鞍山安慶滁州Y1302X18493R053991501701902102302502702903103302802903003103203303403503603702015年商品住宅銷售面積自然對數2015年固定資產投資（除房地產開發投資）自然對數房地產（住宅）開發投資長三角經濟圈房地產（住宅）開發投資額及增速全國房地產（住宅）開發投資額及增速數據來源國家統計局，WIND數據說明銅陵、安慶、滁州、池州、宣城2015年房地產（住宅）開發投資額數據缺失，長三角經濟圈房地產（住宅）開發投資額為除5城外，其他21個城市房地產（住宅）開發投資額總和長三角經濟圈和全國房地產（住宅）開發投資增速均呈下降趨勢，2014年以前，長三角經濟圈房地產（住宅）開發投資增速均小于全國水平，2014年開始長三角經濟圈房地產（住宅）開發投資增速趕超全國水平000501015020250303500020000040000060000080000010000001200000億元140000020052006200720082009201020112012201320142015長三角經濟圈房地產（住宅）開發投資增速0005010150202503035000100000020000003000000400000050000006000000億元700000020052006200720082009201020112012201320142015全國房地產（住宅）開發投資增速南京常州蘇州南通鹽城揚州鎮江泰州杭州寧波嘉興湖州紹興金華舟山合肥無錫蕪湖臺州上海馬鞍山00020000400006000080000100000120000140000160000180000200000005002025032015年房地產（住宅）開發投資額（億元）近五年復合增長率房地產（住宅）開發投資長三角經濟圈各城市2015年房地產（住宅）開發投資及近5年復合增長散點總量較大、復合增長較小總量較大、復合增長較大總量較小、復合增長較小總量較小、復合增長較大1速度放緩城市上海長三角經濟圈各城市中房地產（住宅）開發投資總量相對較大，但增速放緩21234高速發展城市杭州、蘇州、南京、寧波房地產開發正處于高速發展期，房地產開發（住宅）投資總量及增速均相對較大3未來潛力城市紹興、金華、鹽城、舟山、湖州、揚州、鎮江等城市雖然目前城市房地產（住宅）開發投資總量相對較小，但增速增長明顯為潛力城市4發展緩慢城市常州、嘉興、蕪湖、臺州、泰州、馬鞍山房地產（住宅）投資總量及增速均相對較低，中長期內機會較小長三角經濟圈各城市房地產（住宅）開發投資出現分化，房地產（住宅）開發投資額大的城市其城市屬性也越好，上海、杭州、南京、合肥得益于其直轄市和省會城市的地位，寧波為計劃單位市，而無錫、蘇州為上海外溢城市。結合房地產（住宅）開發總量及增速來看，蘇州、杭州、南京、寧波為房地產開發高速發展城市，而鎮江、揚州、鹽城等城市具有一定潛力00501015數據來源國家統計局，WIND，同策咨詢研究部房地產與宏觀要素關系研究經濟人口問題1長三角經濟圈內城市房地產市場，是否受經濟和人口兩大經濟要素影響問題2如

簡介：房地產策劃師（基礎知識）培訓講義廣東省房地產行業協會黃福新第一部分職業道德和房地產策劃知識第一章職業道德基本知識第一節房地產策劃師職業道德與職業守則第二節房地產策劃師職業素養第一節房地產策劃師職業道德與職業守則1、房地產策劃師職業道德房地產策劃師職業道德，是指房地產策劃師在房地產策劃服務工作中所應遵循的特定的道德標準。房地產策劃師職業道德是社會道德意識形態的重要組成部分之一，是社會為了調整房地產策劃師之間以及房地產策劃師與顧客及社會之間的關系，要求房地產策劃師遵循的行為準則。2、房地產策劃師職業道德規范房地產策劃師職業道德規范是房地產策劃師在房地產策劃服務工作中所應遵循的特定的行為規范。房地產策劃師職業道德規范源于并高于房地產策劃師的道德生活和職業實踐，它從房地產策劃行業及職業要求和社會公眾利益出發，經過概括而形成。它是對房地產策劃師的最低道德要求。房地產策劃師的職業道德規范包括以下兩大方面（1）要以為人民服務為核心“社會主義道德建設要以為人民服務為核心”。房地產策劃是一種服務性職業，加強職業道德建設更有其特殊意義。要大力推行房地產策劃服務社會化、專業化、市場化，樹立房地產策劃面向群眾、面向行業、面向社會的全方位的服務觀念，拓展服務領域，增加服務項目，充實服務內容，強化服務意識，明確服務準則，規范服務行為，改善服務質量，提高整個行業的服務水平。（2）遵循房地產策劃職業道德準則“大力倡導愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會的職業道德”這句話所概括的五個方面的內容是所有行業都應當遵循的公共性的職業道德準則，其中每一個方面都是同“為人民服務”緊密聯系在一起的。沒有“為人民服務”的思想，就不可能“愛崗敬業”、“辦事公道”，更不能做到“服務群眾”和“奉獻社會”。對職業崗位的熱愛和對群眾的真誠關心，都必然出于一種發自內心的“為人民服務”的獻身精神。3、房地產策劃師職業守則（1）遵紀守法，尊重知識產權房地產策劃師首先要遵紀守法。法治和責任理念是現代社會的基本理念。遵紀守法是公民應盡的社會責任和道德義務。房地產策劃師也要尊重知識產權，不能侵犯別人的知識產權。知識產權制度作為保護智力勞動成果的一項重要制度，發揮著激勵創新、規范競爭、調整利益和傳播信息的重要作用。尊重知識產權的根本出路在于創新，在公平市場條件下謀生存、求發展。尋找房地產策劃新思路、新創意、新計劃、新方式、新途徑、新策略的過程，是尊重知識產權并打開房地產策劃師工作新局面的必經之路。（2）忠誠敬業，恪盡職守忠誠就是要對自己所從事的工作忠于職守、毫不懈怠，是一種職業的責任感，它是成就事業最堅實的基礎。敬業是成就事業的首要條件，它既包含了個人對事業的執著，又包含了對事業的無限熱愛之情。要做到忠誠敬業，首先，要熱愛本職工作。要以恭敬、虔誠的態度對待房地產策劃職業。其次，要堅守崗位責任。房地產開發項目價值較大，如果不嚴格堅守崗位責任，就有可能出現項目的流產，甚至引起一些不必要的糾紛。房地產策劃師要想在工作上取得成就，還應恪盡職守。恪盡職守的第一要義就是要立足本職、兢兢業業，踏實工作，不計較個人得失，勇于承擔工作重任，做實事、創實績。（3）公正誠信，杜絕欺詐公正是指人們在處理問題時，站在公正的立場，公正合理、不偏不倚。這是房地產策劃師開展工作的基本要求。誠實守信是為人之本、從業之要。誠信是市場經濟的基本規則，是我們為人處世的根本要求。作為房地產策劃師，而對于所在公司或委托客戶的商業機密應當自覺嚴格保守，不得泄露，維護自身信譽。作為房地產策劃師，在策劃過程中要始終誠實守信，應當做到一是實事求是。二是恪守合同。三是保守商業秘密。第二節房地產策劃師職業素養1、房地產策劃師職業基本知識結構（1）企業策劃知識企業的任何決策應在策劃以后進行，這是避免決策失誤的有效途徑?！安邉澥且环N程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為”。在策劃過程中，能影響管理者的決策、意見、方向等問題，決策后又以策劃保證決策的成功實施。（2）房地產經濟知識房地產經濟理論包括房地產投資分析、房地產開發、房地產經營管理等，它揭示了房地產經濟的一般規律。房地產策劃是在房地產領域運用科學規范的策劃行為，因此，房地產經濟理論是房地產策劃的基礎，它的基本規律指導著房地產的策劃行為。（3）市場營銷知識房地產產品經過設計、建設以后，最終要推向市場。在推向市場時，經過市場營銷使產品引導到消費者手里，在這一過程中，沒有市場營銷理論的貫穿是難以實現的。市場營銷理論是房地產策劃的理論根基，房地產策劃離不開市場營銷理論的指導。房地產全程營銷策劃的理念就體現了這一原則。（4）項目管理知識項目管理理論的最大特點是以項目壽命周期來進行管理，“通過項目經理和項目組織的努力，運用系統理論和方法對項目及其資源進行計劃、組織、協調、控制，旨在實現項目的特定目標的管理方法體系”。房地產策劃中的房地產項目策劃，實際上也是項目管理理論的一個分支。策劃既是管理，推而言之，房地產項目策劃亦是房地產項目管理。（5）城市規劃及建筑設計知識城市規劃和建筑設計是兩門技術含量很高的科學，房地產產品設計以及產品的建設就與它們息息相關。如果房地產策劃師對這兩門知識不懂或懂得不多，雖然在其它方面有所擅長，但還不是一位合格的策劃師。（6）人文基礎知識人文基礎知識包括社會學、心理學以及文、史、哲等人文學科內容，它們為房地產策劃師提供人文知識和人文思想的支持。就拿社會學知識來說，就與房地產策劃密切相關。社會學理論強調社會關系、社會群體、社會生活、社會人口、社會文化以及社區發展等問題，這些都是房地產策劃的思想依據。因為房地產策劃涉及的產品是社會最重要的消費品，這些消費品可以構成一個龐大的社會，這個社會涉及到眾多的社區問題需要去解決。（7）房地產政策與法規知識房地產政策與法規有兩部分一是與房地產行業相關的基本政策與法規。二是房地產行業的基本政策與法規。此外，還要了解當前最新的政策和法規。（8）房地產策劃基礎知識房地產策劃基礎知識包括房地產開發知識、城市規劃知識、房地產策劃知識、房地產項目規劃設計知識、房地產投融資知識、房地產市場營銷知識、房地產物業管理知識等。房地產策劃專業能力包括房地產市場調研與定位、房地產投資策劃、房地產營銷策劃、房地產售后服務和物業管理等。2、房地產策劃師職業能力（1）掌握全局的能力房地產屬于資金和人才密集型產業，某一個環節出現失誤可能導致整個樓盤血本無歸。因此作為一個好的策劃師要能夠整合包括市場、設計、建筑、融資等在內的各種可以利用的資源。同時要協調好這些資源發揮其特定的價值。（2）充分的實戰經驗由于房地產業的特殊性，任何成功的經驗都很難照搬應用在新項目上，而且前一個項目的成功也不能保證未來項目一定成功。在充分的實踐經驗基礎上鍛煉出來的吸收各種策劃元素，進而去粗取精，優化組合的能力是策劃成功的關鍵所在。（3）出色的創新能力差異化雖然不是房地產企業惟一的生存戰略，卻是獲取競爭優勢的重要手段。房地產策劃咨詢機構沒有創新意識，或創新能力不足，就抓不住差異化的機會。（4）敏銳的洞察力所謂洞察力，是指房地產策劃師要對市場有效需求變化的敏感程度與預見能力。房地產策劃師對市場可能的變化必須有敏銳的洞察力，及時修正與市場有效需求相悖的定位。（5）較強的合作能力策劃師要能夠使其項目的各個環節與項目操作同步進行。這不是單個閱歷豐富、才華橫溢的策劃人所能肩負的重任，需要眾多的專業人士通力合作。3、房地產策劃師職業素質（1）對民族傳統文化和人文精神有普遍的認識文化、人文是最為持久穩定的因素，它不會輕易改變。文化的延續性對中國人產生的影響是難于估量的。文化的變化只會是一點一滴的、漸進的，他不會出現斷裂或在某一瞬間發生重大的質的改變?？v然是異族入侵，血火相逼，文化依然是那樣淡定而從容，從不變色，從不變節。（2）對當代國際精神、流行文化、生活形態有著較為深入的理解現在，國際文化正以強大的氣勢迅速滲入我國，各種流行思潮，現代后現代生活方式、生活形態洶涌而入。這些流行文化、生活形態對房地產起著直接的領引和促進作用。（3）對特定區域、特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習慣有著系統而深刻的認識盡管房地產行業在我國影響深遠，但具體到某一個樓盤，卻是典型的區域產品。房地產營銷也是典型的區域營銷。因此針對某一特定的樓盤，深入挖掘該城市、該區域的特定的城市精神、人文精神，民眾的生活習慣就顯得十分必要。每一個城市都有它與眾不同的城市精神，都有它與眾不同的生活習性、審美情趣和對新事物的接受方式。房地產策劃策劃師經常出現跨地域策劃的情況，他們對某個城市的民情風俗的認識可能存在某種差距，這就要求在策劃之前應做好詳細的市場研究工作。市場調研不是簡單的人口、GDP、購買力、交通、地段等可量化的指標，更包括特定城市、區域的心理特點、生活習慣、審美情趣等不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影響著消費者對某一房產的購買行為。（4）對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解歷史上，古希臘建筑、羅馬建筑、中世紀建筑、哥特式建筑等，各具特色，各領風騷。每一個時代的建筑都表達一個時代的思想。對建筑的歷史有一個系統的回顧和反思，對建筑及流派思潮的發展歷程進行系統的梳理，對建筑的未來和居住的未來才能有更為準確的把脈。（5）對各種營銷理論、微觀經濟理論有著系統而深刻的認識策劃師對各種營銷理論、微觀經濟理論應能游刃有余地熟練運用。歷史上的各種營銷理論如市場細分理論、市場定位理論、獨特銷售主張、個性化營銷、服務營銷、深度營銷、網絡營銷、品牌營銷、直效營銷、客戶關系營銷、整合營銷傳播、生活形態行銷、體驗經濟營銷等。這些營銷理論都在特定的市場條件下對市場營銷產生過重大影響。（6）深諳各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運用宣傳造勢手法，同時具有較強的駕馭語言的能力雖然在一般情況下，廣告會由廣告專業公司來完成，但很多時候廣告不得門徑，因此房地產策劃師不能不具備廣告策劃和文案的能力。策劃師最好同時也是一個廣告策略大師和創意大師，具有較強的語言駕馭能力，能撰寫優秀的廣告語和廣告文案。（7）對藝術和美的想象能力和領悟能力，以及溝通執行的能力作為房地產策劃師，必須具有足夠的想象能力，具有對藝術和美的領悟能力，才可能策劃出具有美的居住感覺的房子，才能策劃出符合生活藝術的居住空間。（8）對設計的技術處理和建筑施工有一定的認識策劃是一種思想，策劃可以天馬行空，但技術上是否可行，技術上是否能實現，應在策劃之時就加以考慮。如果缺乏技術可行性，則策劃出來的東西是沒有意義的。因此策劃師還因對設計技術和建筑施工有一定的認識。房地產策劃是一個高智商、高要求的行業，必須是一個通才。房地產策劃至少跨越了文化、建筑、營銷、廣告專業。在策劃業風起云涌，社會各界人士蜂擁而上的情況下，必然泥沙俱下，素質高低不一。當前的策劃師，可能不缺營銷知識，也不缺廣告知識，但最缺的就是文化知識的浸潤。成功的策劃師都是以深厚的文化知識和寬闊的視野為背景的。第二章房地產策劃基礎知識第一節房地產開發第二節城市規劃第三節房地產策劃第四節房地產規劃與設計第五節房地產投資和融資第六節房地產市場營銷第七節房地產項目管理第一節房地產開發1、房地產開發房地產開發是生產者和經營者為了實現一定的經濟和社會目的，通過多種資源的組合利用而為人類提供人住空間，并改變人類居住環境的一種活動。與房地產有關的開發活動非常廣泛，國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有著密切的關系。從某種意義上講，這些開發可以視為廣義的房地產開發活動。狹義的房地產開發主要是指在依法取得了土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，它是在特定地段上所進行的具體房地產項目的規劃、勘察、設計和施工及驗收等開發活動。2、房地產開發的內容（1）房地產開發類型按開發的區域性質劃分可以將房地產開發分為新區開發和舊區再開發兩種形式。按開發的規模劃分可以將房地產開發劃分為單項開發和成片開發兩種形式。按開發的對象劃分可以將房地產開發分為土地開發、房屋開發和綜合開發三種形式。（2）房地產開發形式新區開發與舊城區改建新區開發是指按照城市具體規劃，在城市現有建成區以外的一定地段，進行集中成片、綜合配套的開發建設活動。舊城改建是指保護好舊城區優秀的歷史文化遺產及傳統風貌。充分利用并發現舊城區現有各項設施的潛力，根據目前實際情況和存在的主要矛盾，有計劃、有步驟、有重點地對舊城區進行充實和更新的建設活動。外延型開發與內涵型開發外延型開發是指單純靠增加城市土地面積進行土地開發和新建房屋實現的房地產開發方式。內涵型開發是指在原有土地上通過增加土地的容積率、更新基礎設施、新建和翻新、擴建房屋等方式實現的房地產開發。（3）房地產開發特點綜合性綜合性是房地產開發的內在要求。綜合性還表現為開發過程中工作關系的廣泛性及項目操作的復雜性。房地產開發的綜合性還體現在其作為一個基本的物質生產部門，必須與本國、本地區各產業部門的發展相協調，并起到一定的先導作用。長期性房地產開發從投入資本到資本回收從破土動工到形成產品，需要經過幾個階段的工作，如準備階段、施工階段和銷售階段等。一般來說，普通的開發項目需要2～3年，規模稍大的綜合性項目需要4～5年，而一些成片開發的大型項目需要的時間則更長時序性盡管房地產開發是一項涉及面廣、比較復雜的經濟活動，但從實務上來講具有很強的操作程序。從項目的可行性分析到土地的獲取從資金的融通到項目的實施，乃至后期的房屋租售管理等，雖然頭緒繁多，但先后有序。地域性房地產不可移動房地產的使用、價值和市場等帶有強烈的地域特征，并且使房地產開發投資更為地域所限制。從微觀來看，開發項目受區位或地段的影響非常大，從宏觀上看，房地產開發的地域性主要表現在投資地區的社會經濟特征對項目的影響。風險性主要包括籌集資金的風險、競爭的風險、受形式和政策影響的風險等。（4）房地產開發策劃內容開發區位和地段的分析與選擇房地產開發項目的區位作為戰略性選擇，是對項目宏觀區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、自然條件等因素。項目具體地段的分析與選擇是指對項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完善與通達程度及地質水文等因素。開發內容和規模的分析與選擇房地產項目的開發內容和開發規模應在符合城市規劃的前提下，選擇最佳的用途和最合適的開發規模，主要包括市場定位、建筑總面積、建筑裝修檔次、設備配備等。開發時機和開發進度的分析與選擇房地產項目開發時機和開發進度的分析與選擇，首先應考慮開發完成的市場前景，再倒推出獲取開發場地和開始建設的時機，必須充分估計到辦理前期手續和征地拆遷的難度對開發進展的影響。大型房地產開發項目通常應考慮分期分批開發或滾動開發。開發合作方式的分析與選擇房地產項目開發合作方式的分析與選擇，主要是考慮自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優勢程度以及從分散投資風險的角度出發，對獨資、合資、合作合建、委托開發等方式進行選擇。在考慮合資、合作方式時，特別要注意對方是否能與自己坦誠相處和發揮優勢互補。項目融資方式的分析與選擇房地產開發項目融資方式的分析與選擇主要是結合開發項目的合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目投資的資本金中所占的份額，并通過分析可能的投資來源和經營方式，對項目所需短期和長期資金的籌措作出合理的安排。開發完成后產品推廣方式的分析與選擇房地產開發完成后的產品營銷方式分析與選擇。主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身營銷能力以及市場的可接受程度等因素。對出售包括現房出售和期房預售、出租包括現房出租和期房預租和自營等營銷方式進行選擇。3、房地產開發程序（1）項目立項階段項目立項階段的開發程序投資機會研究→申領項目選址意見書及項目立項批文→申請定點→申請購置土地、辦理土地產權手續→申領規劃紅線圖、規劃設計條件通知書等文件→申領建設用地規劃許可證。（2）項目前期準備階段項目前期準備階段的開發程序選擇勘察隊伍和設計單位→申領建設工程規劃許可證和施工許可證→申領房屋拆遷許可證→做好“七通一平”工作→選擇承包單位→選擇監理單位。（3）項目建設階段項目建設階段的開發程序組織承包商進場→加強開發項目工程管理與控制→申領商品房預售許可證→項目的竣工驗收。（4）項目銷售及售后服務階段項目銷售及售后服務階段的開發程序辦理竣工后的產權登記手續→申領商品房銷售許可證→與物業公司簽訂物業委托管理合同→提交相關資料→與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同→做好物業管理工作。第二節城市規劃1、城市規劃城市規劃是人類為了在城市的發展中維持公共生活的空間秩序而作的未來空間安排的意志。這種對未來空間發展的安排意圖，在更大的范圍內，可以擴大到區域規劃和國土規劃，而在更小的空間范圍內，可以延伸到建筑群體之間的空間設計。城市規劃是人居環境各層面上的、以城市層次為主導工作對象的空間規劃。城市規劃的根本社會作用是作為建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市合理地進行建設和城市土地合理開發利用及正常經營活動的前提和基礎，是實現城市社會經濟發展目標的綜合性手段。2、城市規劃的任務在市場經濟體制下，城市規劃的本質任務是合理地、有效地和公正地創造有序的城市生活空間環境。這項任務包括實現社會政治經濟的決策意志及實現這種意志的法律法規和管理體制，同時也包括實現這種意志的工程技術、生態保護、文化傳統保護和空間美學設計，以指導城市空間的和諧發展，滿足社會經濟文化發展和生態保護的需要。我國現階段城市規劃的基本任務是保護和修復人居環境，尤其是城鄉空間環境的生態系統，為城鄉經濟、社會和文化協調、穩定地持續發展服務，保障和創造城市居民安全、健康、舒適的空間環境和公正的社會環境。3、城市規劃的原則（1）人工環境與自然環境相和諧的原則在強調經濟發展的時候，不應忘記經濟發展目標就是要為人類服務，而良好的生態環境就是實現這一目標的根本保證。城市規劃師必須充分認識到面臨的自然生態環境的壓力，明確保護和修復生態環境是所有城市規劃師崇高的職責。（2）歷史環境與未來環境相和諧的原則保持城市發展過程的歷史延續性，保護文化遺產和傳統生活方式，促進新技術在城市發展中的應用，并使之為大眾服務，努力追求城市文化遺產保護和新科學技術運用之間的協調等，這些都是城市規劃師的歷史責任。（3）城市環境中各社會集團之間社會生活和諧的原則城市規劃不僅要考慮城市設施的逐步現代化，同時要滿足日益增長的城市居民文化生活的需求，要為建設高度的精神文明創造條件。城市規劃更應為城市中所有的居民，不分種族、性別、年齡、職業以及收入狀況，不分其文化背景、宗教信仰等，創造健康的城市社會生活。堅持為全體城市居民服務，并且為弱勢集團提供優先權，這是城市規劃師的根本立場。強調城市中不同文化背景和不同社會集團之間的社會和諧，重視區域中各城市之間居民生活的和諧，避免城市范圍內社會空間的強烈分割和對抗。4、城市規劃的內容和特點（1）城市規劃工作的基本內容城市規劃工作的基本內容是依據城市的經濟社會發展目標和環境保護的要求，根據區域規劃等上層次的空間規劃的要求，在充分研究城市的自然、經濟、社會和技術發展條件的基礎上，制定城市發展戰略，預測城市發展規模，選擇城市用地的布局和發展方向，按照工程技術和環境的要求，綜合安排城市各項工程設施，并提出近期控制引導措施。（2）城市規劃工作的特點城市規劃是綜合性的工作城市的社會、經濟、環境和技術發展等各項要素，既互為依據，又相互制約，城市規劃需要對城市的各項要素進行統籌安排，使之各得其所、協調發展。綜合性是城市規劃工作的重要特點，它涉及許多方面的問題。城市規劃是法治性、政策性很強的工作城市規劃既是城市各種建設的戰略部署，又是組織合理的生產、生活環境的手段，涉及到國家的經濟、社會、環境、文化等眾多部門，法治性、政策性很強。城市規劃工作具有地方性城市規劃要根據地方特點，因地制宜地編制；同時，規劃的實施要依靠城市政府的籌劃和廣大城市居民的共同努力。城市規劃是長期性和經常性的工作城市規劃既要解決當前建設問題，又要預計今后一定時期的發展和充分估計長遠的發展要求；它既要有現實性，又要有預計性。城市規劃具有實踐性實踐性首先在于它的基本目的是為城市建設服務，規劃方案要充分反映建設實踐中的問題和要求，有很強的現實性。其次是按規劃進行建設是實現規劃的唯一途徑，規劃管理在城市規劃工作中占有重要地位。5、城市規劃的層面及其主要內容城市發展戰略層面的規劃主要是研究確定城市發展目標、原則、戰略部署等重大問題，表達的是城市政府對城市空間發展戰略方向的意志，當然在一個民主法制社會，這一戰略必須建立在市民參與和法律法規的基礎之上。我國的城市總體規劃以及土地利用總體規劃都屬于這一層面。建設控制引導層面的規劃是對具體每一地塊未來開發利用做出法律規定，它必須尊重并服從城市發展戰略對其所在空間的安排。由于直接涉及土地的所有權和使用權，所以建設控制引導層面的規劃必須通過立法機關以法律的形式確定下來。但這一層面的規劃也可以依法對上一層面的規劃進行調整。我國的詳細規劃屬于這一層面的工作。在實際工作中，為了便于工作的開展，在正式編制城市發展戰略規劃前，可以由城市人民政府組織制定城市規劃綱要，對確定城市發展的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為規劃編制的依據。根據城市的實際情況和工作需要，大城市和中等城市可以在城市土地使用發展戰略規劃基礎上編制分區規劃，進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設，并為下一層面的規劃提供依據。建設控制引導性的規劃根據不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃兩種類型。（1）城市規劃綱要的主要內容城市總體規劃綱要的主要任務是研究確定城市總體規劃的重大原則，并作為編制城市總體規劃的依據。（2）城市總體規劃的主要內容城市總體規劃的主要任務是綜合研究和確定城市性質、規模和空間發展狀態，統籌安排城市各項建設用地，合理配置城市各項基礎設施，處理好遠期發展與近期建設的關系，指導城市合理發展。城市總體規劃的期限一般為20年，同時應當對城市遠景發展作出輪廓性的規劃安排。近期建設規劃是總體規劃的一個組成部分應當對城市近期的發展布局和主要建設項目作出安排。近期建設規劃期限一般為5年。建制鎮總體規劃的期限可以為10～20年，近期建設規劃可以為3～5年。（3）分區規劃的主要內容編制分區規劃的主要任務是在總體規劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排，以便與詳細規劃更好地銜接。（4）詳細規劃的主要內容詳細規劃的主要任務是以總體規劃或者分區規劃為依據，詳細規定建設用地的各項控制指標和其他規劃管理要求，或者直接對建設作出具體的安排和規劃設計。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質、使用強度和空間環境。作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。6、城市總體規劃的調整、修改和審批（1）城市總體規劃的調整和修改城市總體規劃的調整，是指城市人民政府根據城市經濟建設和社會發展情況，按照實際需要對已經批準的總體規劃作局部性變更。局部調整的決定由城市人民政府作出，并報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關備案?？傮w規劃的修改，是指城市人民政府在實施總體規劃的過程中，發現總體規劃的某些基本原則和框架已經不能適應城市經濟建設和社會發展的要求，必須作出重大變更。（2）城市規劃的審批城市規劃必須堅持嚴格的分級審批制度，以保障城市規劃的嚴肅性和權威性。第三節房地產策劃1、房地產策劃房地產策劃是在房地產項目投資、開發營銷中運用科學規范的策劃行為，根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產開發項目進行創造性的規劃，并從具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。主要包括房地產項目前期策劃和房地產項目后期策劃兩大部分。2、房地產策劃的本質特征（1）市場性房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。凡是商品都要考慮適

簡介：綿房協201112號綿陽市房地產業協會綿陽市房地產業協會關于對關于對綿陽綿陽市房地產開發竣工項目實行聯市房地產開發竣工項目實行聯合驗收的調研報告合驗收的調研報告綿陽市人民政府2011年以來，綿陽市有兩個房地產開發項目，因市政基礎設施未按時建成投入使用，導致無法及時通過竣工驗收，開發商無法及時向購房群眾交房，群眾強烈不滿，導致出現群眾通過聚眾扎斷街道的方式表達訴求，形成不穩定因素。在綿陽市房地產業協會召開的常務理事會上，各房地產開發企業紛紛向綿陽市房地產業協會提出訴求，希望協會向政府反映，簡化房地產開發項目的竣工驗收程序，搞“一站式”驗收，提高辦事效率，減輕開發企業的負擔，降低開發企業的法律風險。對此，我們對部分房地產開發企業反映的情使用的條件。國務院建設工程質量管理條例頒布實施后，組織竣工驗收的責任落實到了建設單位（對商品房開發項目而言即為房地產開發企業）的頭上，由建設單位組織勘察、設計、施工、監理等有關單位進行竣工驗收。該條例還制定了竣工驗收備案制度，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。即房地產開發項目除了建設單位組織竣工驗收外，還應經過政府相關部門、單位審核認可符合交付使用條件后，才能辦理竣工驗收備案，才完成了整個竣工驗收備案程序。1、根據房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定，工程竣工驗收必須符合這樣一些條件（1）完成工程設計和合同約定的各項內容。（2）施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。（3）對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程監理單位有關負責人審核簽字。

簡介：LOGO都勻市房地產市場都勻市房地產市場調查報告調查報告201911項目概況地理位置區域交通區域配套市政設施4123規劃布局173區域規劃5

簡介：1集團戰略發展中心業務管理辦法集團戰略發展中心業務管理辦法為促進集團戰略發展中心業務快速、穩步發展，不斷提高集團戰略業務項目開展效率，規范和標準化戰略項目拓展方式方法以及運作流程，特制定本辦法。集團戰略發展中心全體員工認真理解，嚴格遵守。第一章第一章業務接待管理業務接待管理第一條集團戰略發展中心接待管理1、中心業務接待，必須把握先請示后接待的基本原則，否者接待所產生的一切費用不予報銷，其請示流程嚴格從OA報批執行，特殊情況允許先口頭請示，后補辦申報相關手續。（）1、為了保證中心接待工作的正常開展、且高標準的完成每次接待任務；由中心業務部部長負責提前擬定多套針對集團業務的接待方案，針對每個考察團隊個人所對接業務的性質不同，挑選優質方案，進行局部修訂，然后報中心總經理審批執行；所有接待只要邀請董事長參加，即視為“重要接待”，所執行的接待方案，必須由集團總經理審批執行。（）2、針對中心“重要接待”，中心總經理接待指令下達，方案簽批允許執行后，即刻由中心總經理建立集團“重要接待”領導微信群，第一時間在群內下發正式接待方案，由中心業務部部長統一安排、部署、溝通、預先檢查接待準備工作。（）3、為了不斷的提高中心的接待水平，加強中心所有人員的接待能力，完善接待方案和接待細節，在每次“重要接待”完成后，由中心業務部長負責組織接待總結會，并邀請中心總經理參加。與會期間每人發言，針對接待過程中所存在的問題進行總結，并提出整改意見限時整改，同時對在接待過程中表現較好的進行表揚。4、戰略發展中心針對企業和政府的來訪接待和對外拜訪均要求做好記錄，準確登記被接待對相的合作意向和淺談重點，且詳細填寫來訪賓登記表，所登記內容必須絕對保證客人的信息安全，未經中心總經理批3功的，視情況參照戰略發展中心提成（獎勵）細則給予信息提供人員額外獎勵，以資鼓勵。第三條項目的分類以上“有價值信息”獲取后，要立即根據項目性質按照項目的類別，以及所涉及到的行業對項目進行明確分類登記，在項目登記表中針對單個工程項目的歸類劃分（修訂前），以下十六種類別為多選；（修訂后），以下七大種類；項目分類（修訂前）房產開發、棚戶區舊城改造、鋼結構工程、房屋建筑工程、公路建設工程、水利建設工程、橋梁修建工程、市政項目、園林景觀、物業管理、安防工程、太陽能工程、裝飾裝修、鋁合金門窗、拍賣投資收購、其他項目。（修訂后）房產開發、棚戶區舊城改造、工程建設（鋼結構工程、房屋建筑工程、公路建設工程、水利建設工程、橋梁修建工程、市政項目、園林景觀、安防工程、太陽能工程、裝飾裝修）、物業管理、集采項目、拍賣投資收購、其他項目。（）第四條項目渠道由集團戰略發展中心總經理負責，根據集團戰略區域布局要求，選定前景巨大的川內市級城市，作為集團戰略業務涉及區域，同時在區域內建立健全集團戰略業務外部“項目代理人”隊伍，以豐厚的項目提成獎勵，吸納區域內優秀人才，為集團在該區域的戰略業務推進做出貢獻。（1）項目代理人職責負責區域內相關項目信息的收集，主要包括房產開發、棚戶區舊城改造、工程建設（鋼結構工程、房屋建筑工程、公路建設工程、水利建設工程、橋梁修建工程、市政項目、園林景觀、安防工程、太陽能工程、裝飾裝修）、物業管理、集采項目（電梯、門、窗、太陽能、環保設備）、拍賣投資收購等信息。（2）區域項目代理人篩選要求

簡介：廣告公司和房地產合同廣告公司和房地產合同篇一房地產廣告公司合作協議書廣告合作協議書甲方乙方身份證號甲乙雙方經過友好協商，根據中華人民共和國民法通則和中華人民共和國協議法的有關規定，委托乙方包裝設計的物業名稱為百世廣場項目（以下簡稱該項目）。甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方作為該項目的環境美化與包裝設計工作特訂立本協議（以下簡稱本協議），并承諾共同遵守。1、服務內容與期限21廣告設計包裝及環境美化服務工作。22由簽訂本協議起即時生效，服務期限直至所有設計任務完成。2、設計服務費用、付款方式及獎懲制度21本協議服務期限內乙方向甲方收取的該項目的廣告設計服務費用（以下簡稱設計服務費）為陸萬元整（60000元整）；22廣告整合推廣服務費用支付約定甲方按月向乙方支付廣告整合推廣服務費用。日期年月日身份證號開戶行戶名賬號代表人日期年月日附件1一、VI應用系統設計（一）辦公用品類設計1樓盤LOGO調整（二）公關用品類設計1樓盤手提袋設計（三）環境用品類設計1樓盤戶外廣告牌（具體為百世廣場戶外樓體所有廣告位，廣告位以傳輸的電子資料為準）二、小區內VI系統設計1總平面圖2公告欄3保安亭牌4路口多功能指示牌5樓棟牌6樓層牌7戶號牌8禁煙牌9區域指示牌

簡介：第1頁共195頁中南建設中南房地產業有限公司崗位職責中南建設中南房地產業有限公司崗位職責目錄第一章組織架構第一章組織架構3一、區域公司、城市公司、城市公司下屬公司、獨立項目公司結構關系圖3二、總公司組織結構圖3三、區域公司組織結構圖4四、城市公司組織結構圖4五、獨立項目公司組織結構圖4六、城市公司下屬項目公司組織架構5第二章崗位職責第二章崗位職責5第一節總公司、區域公司、項目公司定位5一、總公司定位5二、區域公司定位5三、項目公司定位5第二節總公司、城市公司、項目公司職責5一、總公司職責5二、城市公司職責7三、項目公司職責8第三節總公司崗位設置及崗位職責9一、經理層9二、市場開發中心21三、營銷管理中心27四、綜合計劃運營中心34五、產品研發部37六、規劃設計部38七、總工辦42八、工程管理中心45第3頁共195頁六、工程管理部116七、成本部119八、核算部122九、物資管理部125十、客服中心127十一、物業部129十二、商業管理部131十三、酒店運營部134十四、財務部135十五、人事部138十六、法務部139十七、行政部141第六節項目公司崗位設置及崗位職責143一、經理層143二、工程管理部144三、行政部148第七節獨立項目公司崗位設置及崗位職責148一、經理層148二、前期部153三、營銷管理部155四、設計管理部159五、工程管理部162六、成本部165七、核算部169八、物資管理部171九、客服中心174十、物業部176十一、商業管理部177十二、酒店運營部180