簡介：191前言前言6第一部分第一部分公司簡介公司簡介711公司公司CIS介紹介紹8111公司簡介8112公司標志1012公司性質公司性質1213企業文化企業文化12131企業價值觀12132企業愿景12133企業宗旨12134經營理念13第二部分第二部分產品及服務介紹產品及服務介紹1421產品綜述產品綜述1522產品特色產品特色1523在職人員素養培訓在職人員素養培訓15231培訓對象15232授課內容16233授課方式16234授課特色16235教師聘請16236課程計劃1624高校學生職業培訓高校學生職業培訓21241培訓對象21242授課內容21243授課方式21391第五部分第五部分財務分析財務分析4551前期投資預算前期投資預算46511辦公用房46512相關設備投入46513教師及工作人員支出46514教室租借費用46515其他經營相關費用4752預算預算4753報表分析報表分析51531流動性分析51532盈利能力分析5154敏感性分析敏感性分析5355盈虧平衡性分析盈虧平衡性分析54第六部分第六部分經營管理經營管理5561團隊精神團隊精神5662指導思想指導思想5663組織形式組織形式5664部門職責部門職責5765人力資源分配人力資源分配57651管理人員57652項目負責人5966教學管理教學管理60661招生控制60

簡介：141砂漿項目建議書砂漿項目建議書砂漿項目建議書規劃設計規劃設計投資分析投資分析產業運營產業運營341砂漿項目建議書第一章第一章項目基本信息項目基本信息一、項目概況一、項目概況（一）公司名稱XXX（集團）有限公司（二）項目選址XXX工業新城（三）項目用地規模項目總用地面積1826246平方米（折合約2738畝）。（四）項目用地控制指標該工程規劃建筑系數6169，建筑容積率144，建設區域綠化覆蓋率553，固定資產投資強度18760萬元畝。（五）土建工程指標項目凈用地面積1826246平方米，建筑物基底占地面積1126611平方米，總建筑面積2629794平方米，其中規劃建設主體工程2074036平方米，項目規劃綠化面積145421平方米。（六）設備選型方案項目計劃購置設備共計110臺（套），設備購置費200969萬元。（七）節能分析1、項目年用電量132187204千瓦時，折合16246噸標準煤。

簡介：目錄目錄一、摘要一、摘要11公司簡介12公司宗旨及盈利模式13市場機會分析14投資回報二、業務介紹三、市場分析四、競爭分析五、公司戰略六、公司組織結構與管理體系七、墨弓網絡營銷策略八、盈利模式分析九、融資計劃與資金使用十、公司五年期財務分析十一、收益與投資風險十二、風險與對策十三、風險投資退出十四、融資計劃總結目錄第一章摘要7201001墨弓網絡商業計劃書歡迎您的加入武漢墨弓網絡傳媒有限公司武漢市珞獅南路517號明澤大廈12F第六章公司組織結構與管理體系2461公司性質2462組織結構圖2463核心管理層經理工作職責2564公司治理結構2665目標管理2665經營管理2666人力資源管理2667財務管理26第七章墨弓網絡營銷策略2771市場細分27711已經開發的市場27712潛在市場2772目標市場2773目標人群2774市場的開發與進入28741市場進入策略28742對已開發市場的進入28743未開發的市場的進入2875營銷策略28751概述28752公司營銷理念29753公司的營銷計劃29754營銷手段30第八章盈利模式分析3181當前盈利方式3182未來盈利模式的設計32第九章融資計劃與資金的使用3391融資計劃33911籌資動機33912資金的需求預測與籌資金額的預期34913籌資渠道與籌資方式吸引風投（VC）3592資金的轉化與使用36921公司成立費用36922固定資產的構建36923人才的招攬計劃與工資37924網站建設與維護包含軟件費用38925公司業務的推廣、市場開闊及合作關系的建立費用39926日常營運費用39第十章公司五年期財務分析40101公司五年期主要財務指標估測與趨勢分析40102財務分析421021比率分析421022投資盈利能力分析43

簡介：安康市醫藥集團有限公司（中美合資）秦巴藥谷項目商業計劃書2008年4月摘要1、公司基本情況公司基本情況2007年4月6日，美國SHINECOINC通過資產并購的方式成為長壽醫藥的控股股東。12月12日，陜西省人民政府批準核發外商投資企業批準證書，2007年12月29日變更登記為安康市長壽醫藥（集團）有限公司（中美合資）。其中，美國SHINECO，INC擁有70的股權，陳吉平先生擁有30的股權。安康長壽醫藥集團主營業務是種植、生產、供應中藥材、生產銷售中藥飲片和中成藥多種產品，長壽公司現擁有124家協議客戶。2、產業產業定位定位以中藥種植生產為龍頭，藥材初級加工和飲片生產為核心，藥材交易市場和銷售網絡為平臺，中藥科技研發和新藥開發為基礎，獲得企業健康、穩定、持續發展，成為中國西北地區最大的中藥材種植和加工的生產商和供應商。3、產品服務描述描述安康長壽醫藥種植公司（原集團公司生產部）種植生產300種中草藥，現擁有1萬畝的自有種苗基地和32萬畝的協議種植基地。是西北地區規模最大的種植基地。安康長壽飲片公司現加工能力為300種中藥飲片，其年加工能力為2000噸，擁有西北地區規模最大、技術性能最先進的飲片加工設備（滿負荷生產能力為6000噸）和唯一的藥材檢測設備。安康長壽醫藥藥業公司（原集團公司批發部）負責中藥飲片和中草藥的批發銷售業務，同時也負責中成藥、生化藥品、生物制品、化學藥制劑、抗生素、保健食品、保健日用品以及醫療器械批發零售業務。

簡介：安宜煤礦培訓服務有限責任公司安宜煤礦培訓服務有限責任公司0ITAITA團隊創業計劃書團隊創業計劃書關于成立安宜煤礦培訓服務有限責任公司關于成立安宜煤礦培訓服務有限責任公司制作單位制作單位ITAITA團隊團隊ITA團隊二0一三年十一月十五日安宜煤礦培訓服務有限責任公司安宜煤礦培訓服務有限責任公司0AYMKGS安宜煤礦培訓AYMKGS安宜煤礦培訓公司

簡介：XXXX奧迪汽車4S店展廳建設項目可行性研究報告項目建設單位XXXX汽車銷售服務有限公司編制單位安徽XX工程咨詢有限責任公司XXXX奧迪汽車4S店展廳建設項目安徽XX工程咨詢有限責任公司第一節組織機構28第二節勞動定員28第八章環境保護30第九章安全生產與勞動保護32第一節編制依據32第二節安全生產32第三節勞動防護措施33第十章投資估算及資金籌措35第一節計算依據35第二節投資估算35第三節估算說明36第四節資金籌措和投資使用計劃37第十一章財務評價39第十二章結論與建議42第一節結論42第二節建議43

簡介：大學生農業創業計劃書大學生農業創業計劃書篇一大學生創業生態農業項目計劃書生態農業創業計劃書項項團目目隊名類稱別生態農業創業計劃書名稱民建集團生態農業科技有限公司參賽者姓名董明駿、楊延孔、史發強、楊春燚、溫芹學院藝術學院美術學2017級15808783729專業及年級聯郵填表日系電話15096478900箱1025615419QQ期2017年4月9日。由大學生自主創業的民建集團生態農業科技有限公司在自身發展的同時也時刻不忘企業的社會責任，帶領村民走共同發展、共同富裕之路。三、行業及市場定位隨著現代人生活質量不斷提高，工作壓力越來越大，人們越來越注重生活質量、喜歡綠色環保無公害產品。而我們公司正是本著這種創業理念生態農業以綠色農業為主，通過“公司基地農戶農業合作社”的形式進行推廣種植，不僅帶動農戶收入的經濟，還為人們提供了更多的純天然綠色產品，從而提高人們的生活質量。四、營銷策略針對我們的創業條件和消費群體定位，我們將結合實際情況制定創業項目，分別滿足部分和我們公司簽訂項目的農戶及希望食用生態農產品的人們需要。同時我們將推出以農副產品種植、農業信息咨詢服務為主、陸續會開發以下項目農業技術研發、畜禽及水產品養殖、加工及購銷、飼料及飼料添加劑開發、加工、銷售、農資銷售、農林開發及中草藥種植、農業基地開發、建設、園林綠化工程施工及設計、農業技術推廣、農業機械及配件、工程機械、預包裝食品銷售等，通過廣告等方式讓更多人群了解并認可“民建集團生態農業科

簡介：第1頁共74頁努力做一名智慧型校長參加東營市小學校長南京師范大學研修后的思考墾利縣第一實驗小學孫寶華從2001年走上校長崗位時，心中充滿了辦好一所學校的渴望，在實際工作中也嘗試著把自己的點滴想法轉化為具體的行動，但現在回首看來，更多的思考主要是基于學校的問題而采取的臨時性的做法或一些常規性的行動，無論是自己還是我的老師們已經習慣了這樣的教育生活。一個人的成長和改變離不開一些關鍵性事件、關鍵性書籍或關鍵性的人物。2003年11月，有幸參加了市教育局委托北京師范大學校本培訓中心承辦的小學校長試點班研修，僅報到后的開班儀式就在我心中卷起了波瀾，我們習慣的教育之外還有更多的精彩，尤其是“讀好書交高人”的班訓真正進入了30位學員的心里，至今影響和改變著我們許多校長的教育生活，也改變著東營很多學校的行走方式。一路書香一路歌，讀書和反思在改變自己的心智模式的同時，伴隨著新課程改革的探索性的實施，我們逐步也有了自己對教育的認識和想法，我們的學校應該朝向哪里我們應該怎樣抵達且行且思，2007年底，“智慧教育”的理念就此從心中蘊納，我和一小的老師們從此一起走上了一條智慧教育之路。從那時起，做一名智慧型的校長成為了心中的渴望和發展方向。到2011年，又是一個五年，在朝向智慧型校長的路上我一直在思考和靠近。伴隨著我?！笆濉敝腔劢逃纳罨芯亢托袆诱n題的申報，2011年10月28日11月6日，我參加市小學校長南京師范大學研修班，在聆聽楊啟亮、邱莉等專家的報告和參觀行知小學、力學小學等蘇南先進學校的過程中，在停下來“等一等自己的靈魂”的同時，再次思考智慧型校長的方向和朝向之路。智慧型校長首先要有堅守的辦學思想。智慧型校長首先要有堅守的辦學思想。教育家蘇霍姆林斯基說過，校長對學校的領導，首先是思想的領導，其次才是行政的領導。我認為，校長沒有自己的辦學思想，就失去了做校長的一種尊嚴和靈魂。校長的教育主張和想法是對學校教育的獨特理解，主導著學校的辦學思路和具體行動。第3頁共74頁植拿來就用的辦學思路往往會因為“水土不服”而無法改變我們的學校。行知小學、力學小學、夫子廟小學，還有江蘇教育學院附屬小學的“精實教育”思想都向我們說明了這一點。從2003年，我校大力倡導教師讀書和反思以來，特別是給教師的建議、靜悄悄的革命、如何提升學校的內力、窗邊的小豆豆等書籍，為自己的教育思想的醞釀和形成注入了活水和力量。我們認為，一個人走出學校大門后，逐漸忘掉的是許許多多的知識，而真正沉淀下來變成自己的東西就是智慧。正是智慧的差別決定了我們素質和能力的差異，影響著每個人生活和工作的水平和質量?！罢埥涛覀儫崆?，請教我們發現驚奇，請不要只給我們答案，請啟發我們去發現問題，請接受我們的疑問，請教我們尊重生命，請教我們在生活中長大，請教我們找到最好的自己?！敝腔劢逃?，是兒童的回歸，是教育的回歸，是實施素質教育的個性化表達和模式?；谝陨纤伎?，2007年底，我和我的老師們提煉了“以智慧育人，育智慧之人”的辦學理念，將智慧教育在2008年初立項為山東省“十一五”重點課題。智慧型校長要把辦學思想從校本化行動中“活”出來。智慧型校長要把辦學思想從校本化行動中“活”出來。校長的靈魂是自己的教育思想，但校長的生命在行動中。好的辦學思想只有通過適合的校本化行動才能彰顯出它的生命力，改變和影響著師生的想法和做法，否則，再先進的思想也只能是個文化符號寫在紙上，說在嘴上。行知小學把生活教育做在課堂上，把校園生活演繹著實踐生活，將教學做的思想通過課程一點點表現出來。一次表彰會，讓楊校長結識了荷花專家的農民朋友，由此，行知小學的校園內培植了幾百畝的荷花苑。幾百種荷花，每朵荷花的花開花落，從此走進了每個行知人的內心。就像小王子一書中所說的，花也是可以馴養的，在行知人的馴養下，每朵花與行知人的生命緊密聯系在一起。種荷花，寫荷花，畫荷花，唱荷花，跳荷花，賞荷花，算荷花，荷花成了行知人的故事，語文、數學、音樂等課程自然地融合在荷花中，行知人從此開始了荷花課程的美麗旅程。荷花課程不僅僅荷花，也不僅僅學科，其中最大的課程價值在荷花人。荷花夫婦，從普通的農民，

簡介：創業計劃書2005年5月第1頁共50頁南方蘭花公司創業計劃書南方蘭花公司創業計劃書南方蘭花公司創業計劃書南方蘭花公司創業計劃書摘要摘要1111公司公司南方蘭花公司是一個設想中的公司，它擁有蘭花快速組培繁殖和科學栽種的專門生物技術，提倡科學服務于社會，用美改善生活，為人類提供典雅高貴的裝飾品蘭花。公司注重短期目標與長遠戰略的結合，公司成立初期采用價格中等的蘭花為快繁種植對象，以期滿足大眾需要，以后再向貴重稀有品發展。中長期目標將拓寬產品領域，不僅要引進珍惜種類、開發新品種、形成蘭園的種植群優勢，還將涉足其它貴重藥材、經濟作物等的組培苗快繁研究，如羅漢果苗等，形成以蘭花快繁種植為核心的多元化經營集團。1212市場市場世界上蘭花的年交易額估計為數十億美元，據武漢晨報報道僅2005年4月4日閉幕的，為期4天的湖北省首屆蘭花博覽會閉幕，蘭花交易總額達1247萬元。蘭花價格看好，市場走俏，為新興的一個大市場，不同的尊卑品種之間價位在幾百元到幾萬元之間浮動。甚至有些特珍貴的名蘭一株就上百萬元。據武漢晨報報道“多瓣奇蝶”，底價120萬元在半路就被買下了。蘭花在大陸目前處于供不應求的狀態。本公司采用組織、細胞培養技術快速繁殖蘭花，克服了蘭花在自然狀態下繁殖困難、生長周期長的弱點。能夠批量、工業化生產，成本低廉，品質保證。公司首先在廣西各大城市設立銷售中心，然后擴散到全國，乃至世界，建立完善的銷售網絡。主動參加蘭花博覽會，以銷售產品及擴大名聲。1313投資與財務投資與財務公司設在桂林高新技術園，享受“三免三減半”的稅收優惠政策。公司成立初期共需資金2000萬，其中風險投資1200萬，廣西師大生命科學學院投資300萬，長期借款500萬。其中用于固定資產投資850萬，流動資金650萬。股本規模及其結構暫定為公司注冊資本1500萬。外來風險投資1200萬（60），廣西師大生命科學學院技術入股500萬（25），資金入股300萬（15）。1414公司管理與人力資源公司管理與人力資源公司的性質是有限責任公司，公司所有權與經營權分離，實行總經理負責制?？偨浝硐略O總經理下設營銷副總經理、技術副總經理、財務副總經理、人創業計劃書2005年5月第3頁共50頁大?！熬G色股票”是當今人們對蘭花的美譽褒獎。近幾年來，蘭花的市價看漲，一些有識之士大膽投資“綠色股票”而大發蘭財。如靖江一蘭友前年春季以每株2000元購買二株程梅，二年后這盆蘭花己價值5萬元左右；以每株價2250元購買鄭孝荷二株，二年后這盆蘭花的價值己達6萬元左右；這并非“天方夜潭”，都是的的確確的事實。12市場介紹市場介紹“在荷蘭花卉拍賣市場，蘭花的交易額達3億多美元，占了整個花卉交易額的一半?！标惔寤ɑ苁澜缈偨浝磬嵵久裣蛴浾呓榻B說。據了解，以蝴蝶蘭為代表的熱帶蘭在國際花卉交易中逐漸成為最耀眼的明星，形成數十億美元計的龐大市場。僅蘭花中的蝴蝶蘭全球每年消費超過18億株，出口額超過3億美元，石斛蘭、萬代蘭、卡特蘭、文心蘭等熱帶蘭花的消費也十分龐大，而且還在逐年遞增。121121國際市場國際市場2004年12月FLACULTUREINTERNATIONAL月刊有篇文章介紹國際的蘭花盆花產業，其中的統計數字值得參考，因此此篇文章內容介紹如下在2004年荷蘭拍賣市場最受歡迎的盆花為蘭花，日本也是如此。在美國蘭花是僅次于圣誕紅的第二位盆花。換言之，蘭花的盆花銷售在全世界都正在持續增加。歐州在過去的5年間，蝴蝶蘭市場快速的成長。2004年銷售量增加30。對小公司而言，希望此擴充速度能夠保持于每年10?；ǖ?，大賣場等蝴蝶蘭的銷管己是普徧，也逐漸到達到產品的高原期。對于其它國家，例如美國、匈牙利、俄羅斯、亞洲與南歐的意大利、西班牙等國都還有擴展的空間。蘭花的價格十分驚人，在美國10CM盆的蝴蝶蘭在加州的產地價為85美元，在科羅拉多州則出售為13美元。在佛羅里達州15CM盆蝴蝶蘭的產地價格為515美元，市場售價則為1倍。在芝加哥15CM盆的蝴蝶蘭中間商以26美元售予零售商，零售商以盆器裝飾后可以售出75100美元。13CM盆蝴蝶蘭網絡拍賣價格為4555美元。17CM盆蝴蝶蘭在COSTCO售價為20美元。歐州12CM盆蝴蝶蘭拍賣價為49歐元，零售價格為7525歐元。1820CM盆大小具有三朵白花，在英國售價為799歐元。法國單盆蝴蝶蘭為67歐元。蝴蝶蘭銷售最佳，每年變化更大。蝴蝶蘭占蘭花行銷市場5099的比例。此蘭花可以終年開花而富有各種顏色。與其它蘭花比較，其成長速度較快，在收獲后貯運可忍受低光，因此容易運輸。蝴蝶蘭的供應鏈可分成育種者、繁殖者、溫室生產者、大盤商與零售商。具有育種與繁殖能力的國家荷蘭、臺灣、泰國、日本、法國與美國主要為夏威夷。歐州大約有300家商業性盆花生產公司，其中90家專門生產蝴蝶蘭，另一專業生產的蘭花為虎頭蘭。美國與日本徧好大花，對花朵數比較不計較。歐州可接受小花，但是著重花朵數目。近年來，美國買者開始喜好高度減少，多梗COMPACT

簡介：品牌服裝集團管理調查報告最新卓越管理方案模板，PPT模板可自由編輯，值得下載擁有【最新卓越管理方案您可自由編輯】秦龍電力股份有限公司房地產行業投資研究報告ALLPKU00306本文件專為客戶使用分發、引用和復制即使是節選方式給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可機密2西安房地產的發展前景如何3房地產行業的競爭態勢如何6秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力5房地產行業是否具有吸引力初步建議1中國房地產行業的發展前景如何4業內優秀企業是如何經營的導讀房地產行業在國民經濟中地位顯著歷年房地產投資所占固定資產投資的比率房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的56％，逐步上升至2001年的169％，并趨于穩定，成為拉動內需，推動經濟增長的支柱產業。資料來源中國統計年鑒（19902001）98年以來我國房地產市場每年以兩位數的速度快速增長，2001年市場總額已達4625億元資料來源中國統計信息網單位萬平米單位億元從投資類型看，住宅投資在整個房地產投資中占主導地位住宅、辦公樓、商業縷的投資分別比重為677、60和112，而且住宅的同比增長率最大，因此住宅開發明顯處于主導地位。廣州和深圳的著名開發商主要定位于住宅市場，而香港六大地產商則主要定位于高檔辦公樓或寫字樓市場2000年各類房地產投資比率資料來源國家統計局2000年各類房地產投資增長比率從地域分布看，房地產市場主要集中在北京、上海、廣東等發達大城市與省份2002年全國房地產投資分布2001年全國商品房銷售額分布資料來源國家統計局我國經濟的持續向好直接推動了房地產行業的發展GDP單位億元房地產投資額億元資料來源國家統計局1996－2001年我國GDP與房地產投資增長情況“入世”拉動了房地產業的需求和供給住房金融的發展改變了住房消費觀念和消費行為住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。個人住房公積金存貸利率降低5年以下由414下調為36，5年以上由459下調為405）。住房按揭利率降低，期限延長（最長30年），比例增加（最高為80。住房信貸消費形成了新的預期消費觀念，開始打破中國人傳統文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費，而是根據收入的預期提前改善自己的生活現狀，預先提高生活的質量；不是“一步到位”地進行消費，而是根據收入的變化進行多次置業。將消費與投資相結合是預期消費之后的另一種消費觀念的變化。當商品房可以通過二、三級市場進行交易時，消費者完全可以靠房屋的增值來實現住房條件的改善目標。房屋在消費過程中的收益（包括出租收益，以房養房等）也許會大于消費的成本，這種投資觀念的形成與實現對純生活消費觀念的轉化起到極大的推動作用。許多人已通過房屋的多次交易（包括出租）創造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。此外，個人住房貸款的不良率遠遠低于其他品種貸款的不良率。從統計數據看，工商銀行、建設銀行平均不到05％，因此，商業銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發展。住房分配貨幣化推動房地產行業進行根本性的變革，促進了居民住房消費住房分配貨幣化推動房地產行業走向市場化住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為住房分配貨幣化改變了開發商的經營行為稅費、戶籍政策改革也促進了房地產業的發展稅費政策戶籍政策人才策略各地紛紛采取了引進人才的優惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯。有些地方（如北京市）規定找工作不再需要當地戶口。招商引資為了吸引外資，包括北京在內的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優惠。公安部關于推進小城鎮戶籍管理制度改革的意見，小城鎮常住戶口不再實行計劃指標管理。到今年10月1日，全國所有的鎮和縣級市市區，將取消“農轉非”指標，凡在當地有合法固定的住所、穩定的職業或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮常住戶口。這無疑加快了城市化的進程。簡化交易手續。房產交易包括8種稅費營業、城建維護、教育附加、固定資產投資調節、印花、契、企業所得等稅費。購房人交納印花稅和契稅。減免空置商品房稅費，以加快消化空置房。降低交易稅費，降低了購房成本。120㎡以內的契稅稅率為2，120㎡以上房屋，由以前的4單一稅率變為120㎡以內的2、以上的4兩種稅率。有些地方（如上海）規定購房按揭付款，可免個人所得稅。成長期與經濟體制改革和對外開放不斷推進相適應，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產作為生產要素開始進入市場。穩定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產產業迅速成為國民經濟的熱點產業生產低潮期受國家宏觀調控、貨幣從緊政策影響，房地產業轉入低潮復蘇期規范房地產市場、大力發展住宅建設二次發展期申奧成功、入世成功擴大了投資需求，房地產業將成為新的增長經濟點目前我國的房地產業正處于二次發展期，仍有巨大的上升空間時間7892949820012西安房地產的發展前景如何3房地產行業的競爭態勢如何6秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力5房地產行業是否具有吸引力初步建議1中國房地產行業的發展前景如何4業內優秀企業是如何經營的導讀西安房地產市場在陜西省的地位十分重要2001年陜西省房地產投資額統計西安陜西其他地區西安陜西其他地區西安陜西其他地區2001年陜西省房地產銷售面積統計2001年陜西省房地產銷售額統計資料來源西安市統計年鑒2002、陜西統計年鑒200297年以來西安房地產市場投資與需求快速增長，2002年市場規模已達60億元資料來源西安市統計年鑒2002、陜西統計年鑒2002、2002年陜西省國民經濟和社會發展統計公報市政府出臺的各項政策極大地促進了西安房地產行業的發展按照西安市政府第一號令的規定，從２００２年７月１日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。2002年８月２１日，西安市國土資源和房管局發布了西安市公有住房出售管理辦法、西安市已購公有住房上市出售管理暫行辦法和已購公有住房上市交易操作流程，給西安市房地產市場帶來最大的“利好消息”。市民關心的公房買賣可以按照政府有關規定程序交易。2002年１０月，陜西省地稅局、省財政廳聯合下發關于進一步貫徹落實個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知，明確界定了普通住宅和高檔住宅契稅標準，并規定購買普通住宅減半征收契稅，契稅由原來總房款的３％降至１５％。這無疑又給消費者帶來福音，極大刺激人們的住房消費，促進西安房地產業的發展。2002年８月份，西安市人民政府為了貫徹落實建設部等七部委關于整頓和規范房地產市場秩序的通知及省政府的實施意見精神，召開了全市整頓和規范房地產市場秩序動員大會，各區縣政府、各開發區管委會、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規劃局、房地產開發企業、中介單位、廣告公司等部門聯合出手整頓和規范房地產市場秩序。房地產開發受國民經濟發展速度和地區經濟發展狀況兩大主導力量推動，其中對地方經濟的依賴度更高地方工商企業和單位的用房需求居住性房地產開發房地產開發投資地區經濟發展狀況居民可支配收入宏觀經濟、GDP增長消費結構消費觀念非居住性房地產開發消費傾向第二產業和第三產業的繁榮和發展國民經濟發展速度西安經濟的高速增長促進了房地產投資的增長15％178％227％25％26％28％97年以來西安市的國內生生產總值的年增長率一直為定在12－14％之間。西安市歷年國內生產總值與房地產行業國內生產總值比較圖資料來源西安市統計年鑒2002消費觀念變化為西安房地產市場的增長提供了堅實的基礎5％65％117％98％13％14％資料來源西安市統計年鑒2002、西安市統計局、業內專家訪談住房制度改革使個人購房的觀念已經取代單位分房。西安市的消費者對期樓的價值已經有所認識，購買期樓的心理障礙可以說在一定程度上已被化解。紫薇田園都市，現場包裝完成，廣告部分投入，即有4個億回收。房地產投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。投資型物業在西安房地產市場已經嶄露頭角，并占據了一定的市場份額，據對部分項目的不完全統計，大約有5的購房者屬于投資置業行為。西安市商品房銷售與社會消費品零售總額關系圖個人購買商品房銷售額分布區域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產客戶市場特別是高端客戶市場西北最大的政治中心西北最大的經濟中心西北最大的文化中心西北唯一的特大型中心城市據西房網調查，房地產市場的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽、西至蘭州、北至內蒙的廣大范圍中的所有人群。這使得西安房地產價格居高不下西安房地產銷售價格增長率據資料統計顯示，2001年西安市城鎮居民人均可支配收入6700元左右，同時，西安市平均家庭戶規模為340，估算西安市2001年度家庭年總收入約22780元。而據西安房地產信息網調查，2001年度西安市商品房均價在2800元平方米左右，按70平方米住房為基準，套房總價約196000元。房價收入比約861，就房價收入比而言，西安房價在全國處于上游水平，房價收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點城市，比國際46倍的慣例也高出許多。資料來源西安市統計年鑒2002隨著市場逐漸成熟，開發商已從謀求暴利逐步轉向理性開發我們可以將1999年至2001年，西安的房地產市場稱為西安房地產市場的初級階段，這一時期，西安房地產市場出現了以錦園、楓葉新都市、紫薇城市花園為代表的高檔樓盤。市場的兩級化分布特征充分說明，在市場發展初期，市場中開發商在追求利潤最大化過程中明顯的驅利傾向。從2001年開始，一些房地開發項目開始瞄準龐大的中端市場。2002年，隨著旭景名園小高層以均價2900元平方米的入市火爆銷售，到紫薇田園都市多層以均價1800元平方米，實現超遠期樓花一個月銷售4個億的銷售“奇跡”，極大的震撼了房地產市場。高檔樓盤出現價格下調。西安市2002樓盤價位層次預分表資料來源西房網信息、業內專家訪談“經營城市”理念帶動了新的一輪房地產開發，并得到市場的認同城市功能配套設施的建設與房地產開發的良性互動，打破了制約房地產市場發展的瓶頸。道路及交通狀況的改善及快速發展，在房地產開發中起到關鍵的作用?？蛻羧簩Τ鞘邪l展逐步認同，城市空心化的趨勢初步顯現。從楓葉新都市（占地412畝、建筑面積46萬平方米）為代表的高檔大盤的成功開發，到紫薇田園都市（占地2000畝、建筑，面積180平方米）的郊區大盤的再次成功快速銷售。房地產市場表現出了良好的“吸收性”。由于歷史與文化的原因，西安的房地產市場呈現南高北低的格局中、低檔商品房高檔商品房聯排住宅、別墅中低檔商品房主要分布在城北和城東，城西也有分布。這些樓盤由于所處地段相對偏僻，城市的基礎市政配套尚未跟上，周邊自然、人文環境較差，加之西安市市民的居住消費觀念趨使，使這些區域的樓市價格及樓宇的綜合素質始終處于一個較低的水平，其主要目標客戶對象為一次置業的工薪階層為主。由于受城市歷史發展格局及西安市城市發展重心南移的影響，高檔商品房主要分布在作為西安市的文教區及高新技術產業基地城西南、城南，無論其開發水平、開發規模都是西安首屈一指的，是西安市高檔商品房市場最為活躍的區域。目前該類物業主要分布在城北區北門外通往咸陽機場的迎賓大道附近、未央湖片區和南郊的曲江旅游度假開發區，這兩處區域由于其交通便利，自然環境優美，市政配套設施完善及其豐富的人文旅游資源優勢成為西安頂級物業區的首選之地，西安較大部分的聯排住宅、別墅都座落其中，如城北的紫薇苑歐洲世家、開元明仕家園，未央湖畔的藍水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱花園等。目前城內區的土地價值最高，是西安的黃金地段住宅寫字樓別墅公寓商場除別墅公寓外，城區內各類商品房的樓價一直位于西安的首位。特別是寫字樓和商場店面的樓價遠高于其他區域。但隨著西安市2002年“近期向南、遠期向西發展”的城市戰略規劃實施，以及市政府的搬遷，其綜合中心地位將會相對下降，但其商業服務中心的地位還會加強。2003年1季度，城內區的寫字樓價格已有所下跌。2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息隨著城市規劃新戰略的實施，城南區的土地價值大有取代城內區的趨勢住宅寫字樓別墅公寓商場在別墅公寓的市場，城南區的土地價值最高，已超過城內區，而且呈不斷上揚走勢。城南區是傳統的文教區，人員知識層次較高。大批白領、知識精英的聚集使得當地高檔住宅、樓宇需求十分旺盛。從長遠看，城南區的土地仍有巨大的升值潛力。2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息高新區與城南區類似，土地價值一直位于西安市的前列住宅寫字樓別墅公寓商場從上世紀90年代初創建以來，高新區已逐步發展成為集科工貿一體的高技術產業區。土地價值也隨之大幅度升值從住宅市場看，高新區的住宅價格與城內區基本持平，別墅公寓等高檔住房的價格還高于城內。大批白領、知識精英的聚集使得當地高檔住宅、樓宇需求十分旺盛。從城市戰略規劃看，該地區仍屬城市發展的重點。土地升值潛力巨大2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息城東區與城西區的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平住宅寫字樓別墅公寓商場城東與城西區是傳統的老工業區，下崗職工較多，購買力水平較低。西安市產河開發區的設立帶動了城東土地價值提升。未來發展前景與開發區內企業的效益息息相關。城西是西安的工業重地，房地產業的發展相對落后，隨著自錦園、豐盛園推出后，才帶動了城西房地產業的發展。西區的購房者大多數都是西區本地人，經濟適用房在該地區有很大的市場。2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息目前城北區的土地價值最低，但隨著西安市旅游的大力發展以及經濟開發區的發展，其增長潛力巨大住宅寫字樓別墅公寓商場西安市土地價值最低的板塊就在城北。由于歷史的原因，城北一直是西安最貧窮的地段，社會治安比較混亂，人文環境最差。西安市民大都不愿意在城北購房。城北是國家級經濟開發區所在地，由于受城市規劃不確定性的影響，目前并不景氣。但隨著經濟開發區的發展，其土地升值潛力巨大。近幾年未央湖片區的旅游開發帶動了城北的別墅公寓等旅游地產的發展。目前城北區的別墅公寓價格高于城東與城西2003年3月西安各區房地產價格比較資料來源西房網信息從銷售額看，西安的住宅市場仍然是房地產的主體市場，但增長趨于平穩2001年西安市各類商品房銷售額資料來源西安市統計年鑒2002歷年西安市住宅銷售情況大部分住宅由個人購買，已成家的年輕人構成了住宅潛在消費群的主體個人購買2001年住宅銷售面積分布2－3口之家是主要的潛在消費者，大約占受訪者的6207％其次是三口以上家庭，大約占3563％。單身購房者較少。潛在消費者數量隨年齡增長而遞減，25－40歲之間的年輕人是主要的潛在消費者，比例大約為67％。收入對購房的影響不大，潛在購房者的收入分布較為平均。西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查表明資料來源西安市統計年鑒2002在商品房消費偏好中，小區配套與住宅價格是購買者最優先考慮的因素％資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查多層住宅為市場需求的主流，房型偏好主要集中在2室1廳、2室2廳、3室1廳、3室2廳這四種類型居民購房選擇的住宅類型偏好居民購房選擇的房型偏好資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查大多數市民對住宅的要求尚處于實用階段根據西安市房地產信息網2001年的調查表明，潛在消費者對交通、環境、購物、學校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達6139％，潛在消費者對交通便利性和距離工作單位近兩項指標均要求很高，反應大多數市民對住宅的要求尚處于實用階段，居住享受型消費者是消費金字塔頂尖的極少數人士。均價在2300－2800元平方米區間內的中檔商品房需求非?；鸨?。紫薇田園都市多層住宅賣2000元／平方米，好幾千套房子4個月銷售一空。西房股份的世家星城起價只有2188元／平方米，據了解，他們先期推出近500套房子也被預訂完了。資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查、業內專家訪談消費者置業時優先選擇西南和城南樓盤從2002年西安市住宅的置業趨勢分析，城南和城西南商品住宅的銷售情況明顯好于其它區域，城北次之，同時對潛在購房客戶的置業趨勢調查表明，有40左右的受訪居民認為城南和城西南是購房的最佳位置這說明這兩處區域今后仍將是廣大居民購房時考慮的較為理想的地點。另有20左右的居民計劃在城北買房說明城北的房地產開發潛力依然存在。資料來源西安市房地產信息網2002年初的抽樣調查大型化、概念化、郊區化、生態化將是西安住宅的發展趨勢隨著西安房地產市場的發展成熟，今后住宅區的發展趨于大型化、概念化，大型或超大型社區以其較完整的規劃、完善的配套將豎立良好的形象，同時也是促進購房者對社區開發商信心的保證。消費者居住觀念和心理的成熟，城市規模的進一步擴大，市場競爭的加劇，交通路網的日益完善都將促使住宅區的發展向生態化、郊區化發展。西安住宅的主流消費群體是年輕人，生態化、概念化的住宅更適合年輕人的品位。98年以來西安市的住宅價格一直穩步攀升，但上升的價格完全被市場消化，顯示出西安房地產市場良好的吸納性西安市歷年住宅銷售價格增長率西安市住宅空置面積單位平米價格上漲的同時住宅的空置面積并沒有同比上漲反而顯示出下降的趨勢。這足以說明西安的住宅市場需求十分旺盛。資料來源西安市統計年鑒2002從恩格爾系數分析，住宅需求還有巨大的空間國際慣例的恩格爾系數下的住房開支比率恩格爾系數根據2002西安市統計年鑒2001年西安市的恩格爾系數（表示人們的平均消費中，食品消費占總消費的比重）為303％而住房支出所占比率為4％，遠低于按國際慣例的1520的水平。西安市居民的購房需求遠沒得到體現，房地產行業還有很大的上升空間根據業內人士訪談發現，市場供應與消費需求的結構性差異導致居民購房的潛力并沒有充分發揮。非住宅類的投資型物業（特別是商鋪投資）近期銷售高速增長非住宅類商品房銷售情況2001年上半年，西安市商品房完成投資1020億萬元，與2000年同期相比公寓別墅類下降8604％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長11767％、106％和54倍。資料來源西安市統計年鑒2002入世、西部大開發、西安經濟的增長以及西安的城市地位是導致增長的主要原因2002年西安商務樓市場持續升溫，市場供應和需求穩步增長西部大開發的背景西安作為橋頭堡，正憑借其巨大的創新優勢、產業優勢、經濟優勢日益煥發出強勁的生命力。西安市經濟的快速發展西安市每年2位數的經濟增長吸引了眾多投資者。西北地區中心城市的地位西安對周邊省市的輻射力將隨著加入WTO與西部大開發有所增強，間接表現為流動人口增加。加上其他投資領域的風險性增大等因素，將導致投資型物業前景看好。加入WTO的長期利好西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實力城市，借助WTO作用，經濟總量將不斷擴大，經濟活動日益頻繁，從而刺激市場需求增大，吸引國內外總多投資。目前西安寫字樓和商業樓盤主要分布在高新區、南二環和城區附近高新區西安南二環城區2002年下半年，隨著以國際商務平臺標準打造的高檔寫字樓“西安高新國際商務中心”推向市場，高新區提出了建設面向西部服務的CBD中央商務區對接世界500強的口號。近期，高新區內推出的寫字樓就有高科廣場、正信財富廣場、華晶商務廣場、麗華科技大廈等數座，加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓，高新區既是西安市頂尖級寫字樓聚集地也是寫字樓市場競爭最激烈的地區。西安南二環之所以被稱為西安的“金腰帶”，成為寫字樓聚居的商務港，在很大程度上是因為它是西安的交通大動脈。集中在二環路上的朱雀路口到西二環以東至西分別有華融國際商務大廈、鵬豪園、藍溪科技大廈、煜源大廈、世紀星大廈、現代之窗、志誠大廈、高科廣場、永安大廈、捷瑞大廈等。城區內已形成三個集中的寫字樓街區鐘樓附近，由中貿國際、時代廣場、金鐘大廈等構成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區內的寫字樓市場的形成，與其傳統的商業氛圍、便捷的交通有著必然聯系，由于土地成本較高，這一區域內的寫字樓以中高檔為主。同時，也是因為土地的限制，城區內的寫字樓的綜合配套能力、周邊環境等就稍遜于高新區的寫字樓，而且，西安的頂尖級寫字樓也只能讓位給高新區。寫字樓市場呈現出“中間冷，兩頭熱”的局面，產品差異化將是市場未來發展趨勢高端市場中端市場低端市場高檔寫字樓如高新國際商務中心、高科廣場等，憑借其高檔次、先進配套、大體量和暫時的市場空缺，被大家普遍看好。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目，則因為其面市量比較大，同類產品較多，在激烈的競爭中則需要在產品的差異化上下功夫。低端寫字樓因其低廉的價格，受到處于起步階段的小型公司的青睞，市場情況也較好資料來源西房網2002年以來，西安寫字樓的市場供應迅速放量，市場上有了更多的選擇空間，甚至有人預測高新區的寫字樓需要6年才能消化完。注重市場細分，走產品差異化的道路將是未來寫字樓市場發展的趨勢。2003年寫字樓市場在同質化產品的競爭上將有一番廝殺，產品創新將是市場競爭的關鍵。商業樓市場將受到超大規模購物中心帶來的沖擊2003年的商服用房市場將會受到超大規模購物中心（SHOPPINGMALL）的影響，這種（SHOPPINGMALL）由于其規模大、功能全，以及輻射范圍大等特點，肯定將會吸引很多商服用房投資商的眼光，特別是它的規模都是超大型的。例如西安北郊由美國中信地產投資有限公司獨資建設、自行設計的SHOPPINGMALL，項目總投資25億美元，占地530畝，總面積40萬平方米。而2002年全年西安商服用房的總銷售面積為46萬多平方米，僅這個項目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積，所以它的出現對西安商業用房市場將產生深遠的影響。資料來源華商報西安別墅公寓市場總量較小，但2002年別墅市場增長強勁2001年西安市各類商品房銷售額過去，西安市場上別墅的年銷量不超過40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。2002年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了124套，幾個月內就實現9000萬元銷售額；湖濱花園TOWNHOUSE社區也銷出50多套，累計實現銷售5000多萬元。另外，新建的別墅社區麓鳴苑、紫薇山莊、藍水假期等也有較大的開發量和銷售量。往年，40套的供銷量“鐵頂”被一舉擊破，因而有人稱2002年為“別墅年”。資料來源華商報優良的性能價格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因別墅之所以熱銷與價格、環境有直接關系。因為是別墅，是“第二居所”，是給有車一族建造的，距離市區相對較遠，甚至選址在山地，所以地價相對便宜，使別墅單價一般在3200－4500元／平方米之間，而高檔房的價格也基本上在2700－3500元／平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴大。一些地段，別墅類產品對高檔公寓的銷售直接構成沖擊。別墅暢銷的另外一個原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預期。如長安撤縣設區、國家投資16個億發展秦嶺北麓旅游區、灤鎮列入全國衛星小城鎮規劃發展計劃、曲江旅游度假區進程加快、力度加大等，使相應地段成為爭相搶奪的“奶酪”。僅在灃峪口一帶就有30余家房地產開發商進入，曲江旅游度假區也將引來大量資金的關注。不少人相信，在這些地段買房、建房，好戲在后頭。根據“十五規劃”，西安市房地產市場仍有較大的發展空間2001年底住房面積2005年底住房面積根據西安市“十五”發展規劃到2005年，城鎮居民人均居住面積增加到15平方米。這意味著到2005年底要比2001年增加住房建筑面積36854萬平方米；如果按原有舊住宅拆遷重建為4計算重建面積將為302萬平方米；兩者合計，需要新建住宅近4000萬平方米。房地產行業仍然存在較大的發展空間。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到3035平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。市場容量36854萬㎡不考慮原有住房重建因素資料來源西安市統計年鑒20022西安房地產的發展前景如何3房地產行業的競爭態勢如何6秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力5房地產行業是否具有吸引力初步

簡介：鏈家地產2011年度運營薪資績效調整（經紀人版）2011年1月1日來自資料搜索網海量資料下載1目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望本次調整的要點全面提高經紀人的保障薪資，尤其是新進經紀人的保障薪資基本工資中除見習期的經紀人以外，都有一部分做為崗位考核經紀人薪級變化為A1A11，A1A5級統稱為經紀人，A6A11級統稱為營業主任D、跳點的周期，應用，指標都發生變化晉降級規則發生變化崗位要求發生變化（學歷，年齡，無同業經驗）3目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望薪資調整背后的理念用最好的薪水請最優秀的同事，提供最讓客戶滿意的服務，創造最高的績效√鏈家既然要做這個行業的最優秀的一份子，就要給員工最好的薪酬，也希望用最好的薪酬吸引最優秀的人才，只有最優秀的人才才能給客戶提供最專業和最值得信賴的服務，最專業和最值得信賴的服務一定能創造最高的績效讓經紀人有尊嚴的生活√吃飽穿暖不重要，本質上只有尊重客戶，才能讓客戶尊重我們更高的要求更嚴格的考核原則上不再招募大專以下學歷員工，原則上不在招募同業員工，尤其是同業高階員工√維護行業正常競爭環境，培養子弟兵√原則上不在招募離職員工（正常請假的除外、這個行業需要困難時候的堅持）保障薪資提高本身意味著看長不看短幫助新員工是老員工的責任對人是嚴進寬待嚴管嚴出鼓勵合作，鼓勵做貢獻，鼓勵助攻，鼓勵幫助別人成就自己經紀人的級別及工資調整經紀人序列，共分為11個薪級，A1A11；原級別對應如圖所示“基本工資”的標準與職級對應，包含績效工資，績效工資根據考核指標的完成情況發放，A1級別見習期的經紀人無績效工資考核的要求“績效工資”考核為對當月任何買賣單產生貢獻既分配到5以上的業績（不包含權證代辦單）及租賃業務單中為出房人名片A1A5級別統稱為“經紀人”、A6A11統稱為“營業主任”A3以上級別的經紀人有資格晉升店經理序列，A3A8級別經紀人晉升至B1級別，A9晉升至B2級別，A10、A11晉升至B3級別降級到A1級別的經紀人績效工資考核按A2級別標準執行，延長期A1級別經紀人的基本工資為1000元／月關于新人薪資為什么新人薪資和轉正后一樣，并且沒有崗位考核部分如何看待未來一批批的大學生給他們時間和耐心，工作中和他在一起，生活里多互相關照，文化上以身作則，別唆他們使做有違價值觀之事新人如何看待自己別把自己當新人看；這是改變你命運的機會，你要做的就是堅持；多學習；做符合鏈家價值觀的HOMELINKER關于基本薪資中的崗位考核部分處于成本壓力，企業這次有兩個選擇，一是調整低一些，比如經紀人調整到1500；第二就是現在的選擇，就是調整到2000，但是有一部分如果你沒有做貢獻就拿不到，希望大家理解并支持企業這個選擇另一個考慮，就是我們會更強調合作，強調5也是貢獻，強調助攻別人8目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望新績效的D跳點考核周期一個考核期調整為3個月，按照自然季度劃分晉降級連續三個考核周期達成跳點且完成本職級帶教指標者晉級；連續兩個考核周期達不成跳點降一級任意一個考核周期不能達到最低考核標準（D點），降兩級（例A7降到A5），最低降至A1（非見習，有月度績效考核），降到A2以下不能達成最低考核標準，公司予以淘汰帶教指標指上次晉升至本次晉升期間（最長不超過4個考核周期），做為師傅成功轉正的見習經紀人數，同店內可跨組帶教D跳點調整內容考核周期加長，D跳點增加，要求變高了，基本法修正已經兩年，D、跳點制定已經四年未變，我們的單均業績早已提高甚多，企業的要求明顯還是提高了。鏈家就是要成為這個行業的精英聚集地?？己酥芷趶膬蓚€月變為三個月，所以說雖然要求提高很多，但是因為考核期加長，偶然因素大大降低一定級別后晉升必須要帶教成功，企業鼓勵會幫助別人成功的經紀人未來會加進價值觀考核，價值觀考核成績不好的，不允許晉升改變了原來的各級別D點直接D掉，改為D點D兩級，應該說更關照到一些老員工的貢獻，但是希望大家不要碰到這條線。同時，除見習期的經紀人外，不再審批延長期現行D跳點如何過渡到新政策過渡期的考核2010年12月單月考核升級，標準為12月份業績是否達成12月和1月一個考核期的跳點，如果完成從2011年１月起晉級或計當期考核期完成；如果沒有完成，12月業績不計入考核期，以截止2010年11月的級別對應2011年新的職級；考察期的各級經紀人12月未達成考核期D點的，均降至A1（非見習）級別12目錄本次調整的要點薪資調整的具體內容及背后的理念D跳點調整對大家的期望其他級別的調整介紹各級別都調整了基本薪資，漲幅小于經紀人各級別都增加了對人的晉升，留任的考核內容（全公司的運營人員都要關注基礎經紀人的成長）店經理的D跳點大幅度提高，公司的要求全面提高這次績效調整，加大鼓勵店經理，區經理，總監到落后區域，到紅色區域績效調整對企業，對行業意味著什么對企業的影響對企業意味成本壓力，尤其是固定成本的壓力很大企業未來必須不斷提升效率，通過提升每一位經紀人的專業素養，通過降低經紀人的流失率降低每一個業務周期的低績效人員占比來提升人均效率和店均效率（雖然鏈家今天領先第二梯隊超過50到100，但是空間仍然很大）；企業提升員工基礎素質從而提高競爭力對行業的影響鏈家今天已是標竿，鏈家此舉其實是全行業經紀人的福音，未來一年，全中國的經紀人將迎來加薪潮的幸福時光行業進入門檻大幅度提高，小型中介從此被邊緣化行業基礎人員素質大幅度提高，帶動服務能力提升通過打折惡性競爭現象會短期增加，長期減少左總對大家的期望各級別漲幅不同，漲幅絕大多數是在30到100之內，企業本次把有限的資源盡量投入在低級別的經紀人上，見習經紀人漲幅是100是最高的。希望大家別挑理。原則是，任何一級即便去除考核部分也會比以前績效高看長不看短，關注客戶利益，已所不欲勿施于人強調合作，關照同事，幫扶新人，承擔責任努力學習，跟上企業發展，別掉隊，掉下這艘船，以后就不好上了鏈家明年會要求各級運營人員強制休息，希望通過降低經紀人名義作業時間，提升實際作業時間和實際作業效率。同時，企業的實際單位時間固定成本的發幅度提升才能產生更高績效，我們永遠要記住，只有團隊強了，我們每個人才有機會強；希望大家做效率能人做HOMELINKER，價值觀不合格的在企業沒有前途，客戶服務不好的，內部合作不好的，在鏈家沒有改變命運的機會共筑偉業

簡介：張騫出塞項目策劃書2015815跨境電商出口關鍵環節梳理跨境電商出口關鍵環節梳理我們要做什么利用張騫出塞計劃創造千萬個千萬富翁跨境電商創業旗艦園如何打造（4個月）30家（60人）企業代運營3家合伙自運營6個創業導師憑什么可以大規模復制進階企業合伙運營企業代運營創業店長創業導師創業連鎖加盟企業為何跟我們干主要基于以下幾個行動理由店是免費賺錢后分利10批量多平臺發展分銷不用經營零風險店是他的與與與與創業者為什么跟我們干免費培訓學本領免費提供住宿辦公地實操經營賺本錢產品分銷成店長創業導師集孵化產品品牌創業園老板項目可復制的哲學基礎（薪資漸進）1創業初4個月有每月500元生活費2三個月后創造一個店1500元傭金（75032250）3半年單店創造1800元傭金每月（90032700）41年后最低一店6000元傭金，3店18000元（月薪過萬）5一年后可升為創業導師自已管店，所有下屬創收贏利的10分利6可以成為跨境電商自主創業，一后年單店銷售10萬，毛利3080月，收入過3萬，如果多店經營則翻倍7N個黃愛香復制完成創業者收益數據參考創業品牌價值所在創業品牌首印第一家做學校創業品牌企業外貿營銷外包零風險，選擇性強，貨款資金池創業通道解決無資金，無平臺，無產品，低門檻創業產品品牌分銷品牌合伙分銷商品牌合伙經營股份制50產品自主品牌化人海戰術多店多人自主品牌全球分銷運營品牌連鎖創業品牌合伙人連鎖加盟，免加盟費，品牌復制3個月品牌創業園啟動執行第一階段執行第二階段執行3個月后600萬元資金注入則進行優勝劣汰1）公司提供500元的生活補助，傭金提成50，如果不要保底生活，傭金提成602）進行合伙運營，多店多平臺策略3）8個月后穩定人員100人，提供分銷，鼓勵店長自主創業，發展自主店，成為分銷商4）發展成為創業導師，帶項目運作，所有項目占10分紅5）一年后往自主品牌運作，合伙企業運營仍繼續，只是幫代加工自主品牌6）創投資金進來，進行創業模塊加盟連鎖集團控股擴大更多新址跨境電商創業園怎樣賺錢，能賺多少一年100人創業兩年1000人創業三年5000人創業怎樣賺錢，能賺多少883個月怎樣賺錢，能賺多少88一年后怎樣賺錢，能賺多少（按一百人）不計影形產品與創業園品牌價值，1千人19億8千為何能成功成功的關鍵資源做了有什么好處貴陽經濟區定位成為跨境第一高地大數據培訓與執行落地一年19億三年59億銷售額做了有什么好處同行短期不可復制開辟創業新模式低風險打造產品品牌給政府一個獨創的本土化品牌創業園擴建分校區是教師帶領學生創業的場所；招生環節所不可或缺的；未來估值所不可或缺的；做了對集團的好處硬件設備提供電腦提供年前120臺設備一年后最高峰200臺（60人流動培訓100人全職30人呼叫中心）前期花多少錢，做什么事三個月另有收入15萬我們將一起共創共享五十億平臺THANKS

簡介：盈利性高端診所商業計劃書2016年9月目錄DIRECTYPART2PART3PART4項目介紹關于我們營銷策略PART5投資回報PART1時代背景時代背景BACKGROUND我國醫療行業現狀經過長期發展，我國已經建立了由醫院、基層醫療衛生機構、專業公共衛生機構等組成的覆蓋城鄉的醫療衛生服務體系。但是，醫療衛生資源總量不足、質量不高、結構與布局不合理、服務體系碎片化、部分公立醫院單體規模不合理擴張等問題依然突出。預計到2020年我國人口規模將超過14億人，隨著醫療保障制度逐步完善，保障水平不斷提高，醫療服務需求將進一步釋放，醫療衛生資源供給約束與衛生需求不斷增長之間的矛盾將持續存在。醫療行業改革成為國家戰略之一2015年3月6日，國務院辦公廳正式發布全國醫療衛生服務體系規劃綱要、中共中央國務院關于深化醫藥衛生體制改革的意見、國務院關于促進健康服務業發展的若干意見等國家戰略性改革規劃綱領。上述指導性文件的發布，旨在促進我國醫療衛生資源進一步優化配置，提高服務可及性、能力和資源利用效率，指導各地科學、合理地制訂實施區域衛生規劃和醫療機構設置規劃。同時，優化醫療衛生資源配置，構建與國民經濟和社會發展水平相適應、與居民健康需求相匹配、體系完整、分工明確、功能互補、密切協作的整合型醫療衛生服務體系。民營醫療機構成為重要組成部分民營醫療機構是醫療衛生服務體系不可或缺的重要組成部分，是滿足人民群眾多層次、多元化醫療服務需求的有效途徑。社會辦醫院可以提供基本醫療服務，與公立醫院形成有序競爭；可以提供高端服務，滿足非基本需求；可以提供康復、老年護理等緊缺服務，對公立醫院形成補充。放寬服務領域要求，凡是法律法規沒有明令禁入的領域，都要向社會資本開放。引導社會辦醫院向高水平、規?；较虬l展，發展專業性醫院管理集團。加快辦理審批手續，對具備相應資質的社會辦醫院，應按照規定予以批準，簡化審批流程，提高審批效率。同時，醫療行業多點執業的開放，使更多的醫療資源在市場導向下向民營醫療機構涌入，民辦醫療機構將迎來巨大的發展機遇。醫療資源分布不均，群眾看病難隨著生活水平的提高，人們對于醫療服務需求也在不斷提高，但是醫療資源（例如專家）過于集中在部分城市或大型醫院，資源使用率不高，遠不能滿足群眾的需求。服務周期長目前由于醫療資源過于集中，服務效率低下，與如今快節奏的工作生活無法達到速率一致，出現高價掛號乃至掛不到號，導致從掛號診療檢查治療取藥過程極為耗時。?？漆t院誠信缺失由于目前各類?？漆t院以高額檢測費用為主要收入來源，但醫生治療水平不足，服務標準不高，患者繳納了高額費用仍然難以治愈，無法滿足患者對私立?？漆t院的需求，信任度不高。醫療行業痛點核心解讀醫療行業發展痛點項目介紹PROJECTINTRODUCTION項目介紹本項目診所經營面積500平米，位于南寧市青秀區鳳嶺立交旁，緬甸園區德利鳳嶺世家3號樓。屬于東盟商務區繁華臨街地段。項目診所將以兒科、中醫科為主要經營科目。項目目標打造一個以區內知名兒科、中醫科專家為核心，集各類衍生專業服務為一體的高端服務型診所。項目宗旨整合各方醫療資源，完善南寧乃至整個廣西的私營醫療體系，為更多的人提供專業化，標準化的便捷高端醫療服務項目理念專業，高端，服務，便捷市場競爭環境下的SWOT分析SWOT優勢STRENGTHS擁有眾多醫學專家及普通醫生資源；擁有較多的推廣資源；整合現有的醫療行業資源，采取多種合作的模式，可迅速擴大平臺影響力劣勢WEAKNESSES醫生資源尚不穩定；處于初創階段，需要摸索更多經驗；起步階段客戶較少，缺少口碑宣傳。資金基礎不夠雄厚機會OPPTUNITIES威脅THREATS國家戰略及政策向民營醫療機構傾斜，準入門檻降低；市場上尚未出現較多的高端診所，競爭不大；專注包括專家診療、專業治療、藥品銷售、連鎖加盟等多種盈利模式。準入門檻降低也會市場快速變化，會有眾多對手進入，呈現不穩定狀態，導致激烈的市場競爭；資金雄厚的機構、企業較多，傳統傳統醫療機構，如小規模門診面臨被收購的局面，迅速擴大規模全面、均衡、穩固的平臺架構整合并引入廣西區內知名醫生資源，以專家坐診形式為平臺核心競爭力。依托當下極速發展的互聯網，打造自身醫療平臺，并結合線下推廣資源為主要營銷手段。打造專業的服務化管理團隊，以專職運營管理廣西所有醫療資源為目標的專業化管理團隊。消費者需求分析患者痛點患者需求患者需求專注本地高端人群目標群體定位目標客戶特點目標客戶特點營銷策略MARKETINGSTRATEGY常態營銷推廣策略常態營銷推廣事件營銷策略事件營銷專家口碑營銷策略專家口碑策略引入大量醫療專家（兒科中醫理療）人才，通過宣傳專家的方式提高診所品牌公信力，彰顯品牌實力。同時，現有兒科專家均有固定或熟悉的患者，可通過宣傳專家的坐診時間地點，讓患者慕名而來。XX醫院兒科主任XX醫院兒科主任，全國兒科學術帶頭人XX醫院中醫專家，全國10大名老中醫名譽獲得者XX醫院護士長異業資源整合通過雙向的異業資源整合，加強了宣傳力度，拓展營銷渠道將合作伙伴的優質客戶轉化成我們的客戶，同時將我們的客戶資源轉化成效益，降低營銷成本。醫院孕嬰店樓盤家具店百貨中心高檔會所高檔酒店度假中心汽車4S店婚紗店婚慶公司旅行社診所客源現金或優惠嬰兒游泳館產后恢復中心兒童攝影早教中心高檔幼兒園美容整形醫院瑜伽會所客源現金或優惠投資金額RETURNOFINVESTMENT前期投資人員崗位及薪資其他費用每月開支總費用利潤預估（1）收支平衡555912元月（開支）115元人30日1623人日即每天平均約17人就診即可達到收支平衡；（2）利潤（保守預估）按每天2位醫生坐診，診療人數6人每小時，每天6小時工作時間，共可診療72人，則72人次日115元人30日248400元月（毛利）稅前凈利潤248400元月555912元月192808元月關于我們ABOUTUS致力于創造本地醫療資源輸出平臺多點執業的政策開放，將有眾多醫療資源轉向市場化運作，從而提高資源的使用率。公立醫院的醫療專家也將更多的涌向各類基層或私人醫療機構。而人們對于醫療服務的需求也將逐步向私有化和訂制化發展。由于目前尚未出現專業化的醫療資源輸出平臺，使眾多公立醫院的醫療資源，尤其是醫生資源不能高效迅速的與市場對接，造成資源浪費。我們的使命在國家的戰略方針指導下，依托于公立醫療資源向市場輸出的趨勢，整合各方醫療資源，完善南寧乃至整個廣西的私營醫療體系，為更多的人提供專業化，標準化的高端醫療服務，實現廣西私營醫療行業的蓬勃健康發展。多元業務發展，筑造多源的盈利模式醫療人員輸送連鎖加盟專業治療及醫療衍生項目區域代理招商專家診療服務各醫療機構的專職運營管理未來發展規劃起步階段旗艦形象店正式營業公司管理團隊組建完成并達到收支平衡高速發展階段穩固發展階段超越發展階段2016201720182019專家診療、專業治療及醫療衍生項目業務進入正常高速發展軌道，日均診療100人次；在南寧新開設1家直營店和3家加盟店；新開直營店2家，直營店日均診療200人次店；新開加盟店8家，加盟店日均診療達到100人次；完成開設桂林、柳州城市代理商完成公司第二輪融資完成全區各地市開設城市代理商平臺各項指標穩固，公司業務收入穩定完善和規范公司財務、管理體系，變更為股份有限公司完成新三板上市準備，并力爭年內上市

簡介：蘇教版小學數學四年級下冊解決問題的策略畫線段圖準備題小李小王72236枚72枚小寧和小春共有72枚郵票，兩人郵票同樣多。兩人各有郵票多少枚補少的，和大數一樣多準備題小春去多的，和小數一樣多小春移動多的補給少的補少法去多法移多補少法總數變多總數變少總數不變小寧小春812812小寧小春例題小寧和小春共有72枚郵票，兩人各有郵票多少枚小春比小寧多12枚，兩人郵票同樣多，小寧小春12枚721260（枚）小寧60230（枚）小春301242（枚）答小寧有郵票30枚，小春有郵票42枚。假如小春和小寧的郵票同樣多12枚小寧和小春共有72枚郵票，兩人各有郵票多少枚小春比小寧多12枚，例題假如小寧和小春的郵票同樣多答小寧有郵票30枚，小春有郵票42枚。721284（枚）小春84242（枚）小寧421230（枚）小寧和小春共有72枚郵票，兩人各有郵票多少枚小春比小寧多12枚，6枚6枚小寧小春答小寧有郵票30枚，小春有郵票42枚。1226（枚）小春36642（枚）小寧36630（枚）72236（枚）多12枚小寧有30枚郵票，小春有42枚郵票304272枚）423012枚）檢驗小寧和小春共有72枚郵票，兩人各有郵票多少枚小春比小寧多12枚，小寧小春多12枚（72－12）枚小寧小春多12枚（72＋12）枚小寧小春（72）枚6枚6枚看圖說出條件和問題，再解答。專項題依樣畫葫蘆2畫圖能使數量關系更直觀、更清楚；回顧解決問題的過程，你有什么體會1畫的圖要表示出題目中的所有條件和問題；3看圖容易找到解題方法。想一想在以前的學習中，我們曾經運用畫圖的策略解決過哪些問題二年級倍的認識三年級線段應用題四年級周期規律小試牛刀1、媽媽買一套衣服用了95元，上衣比褲子貴17元，上衣和褲子各多少元2、甲乙兩地相距495千米，一輛汽車從甲地開往乙地，行了一段時間后，剩下的路程比已經行的多45千米，這輛汽車已經行了多少千米已經行的剩下的多45KM495KM小試牛刀90㎝＋103長10㎝更進一步2、甲乙兩地相距495千米，一輛汽車從甲地開往乙地，行了一段時間后，剩下的路程比已經行的多45千米，這輛汽車已經行了多少千米已經行的剩下的多45KM495KM行了3小時這輛汽車的平均速度是多少千米時大顯身手張寧和王曉星一共有畫片86張，王曉星給張寧8張后，兩人畫片的張數同樣多。兩人原來各有畫片多少張（先把已知條件在線段圖上表示出來，再解答）8張變一變變一變你有什么體會和收獲今年，小春的郵票張數是小寧的3倍，如果小春送給小寧50張郵票，那么兩人的郵票張數正好相等。原來小春和小寧各有多少張郵票小寧小春50張拓展延伸今年，小春的郵票張數是小寧的3倍，如果小春送給小寧50張郵票，那么兩人的郵票張數正好相等。原來小春和小寧各有多少張郵票小寧小春不一樣多去多法補少法移多補少法一樣多平均分解決問題的策略（畫圖）優點直觀、清楚、更容易找到解題方法。

簡介：謹呈陜西星團置業有限公司“楓綠國際”項目整合營銷推廣匯報案操作總策略守正出奇固本求異前言首先感謝貴公司給我們這次提案的機會，我公司必將為項目提供最優質的服務，通過我們雙方的共同努力。達到預期的目標和期望。本報告將對陜西星團置業有限公司開發的“楓綠國際”項目的市場定位、整體營銷策略及采用的推廣手段做全面的闡述，力求在尊重市場規律、規避開發風險的情況下爭取項目利潤的最大化。通過此報告，形成一個良好的開端，為和貴公司的合作奠定基礎。也希望通過雙方的努力和智慧，把“楓綠國際”項目做成精品項目，實現利潤和品牌的雙豐收（）專業提供企管培訓資料目錄第一部分項目分析第二部分項目定位第三部分營銷推廣PART第一部分項目分析1（）專業提供企管培訓資料一市場分析理性，信心面對兩年的調整期成交低迷，多方觀望，2008年已成為市場趨冷的轉折期；市場谷底，回暖在望，2009年將迎來市場回暖的轉折期。（）專業提供企管培訓資料2008年西安市場住宅的成交量為60096萬㎡經歷了2006年和2007年兩年的快速發展2008年西安房地產市場呈現了放緩的趨勢。市場呈現供遠大于求的狀態住宅銷售價格呈波動的趨勢降價促銷成為市場常態購房者心理出現變化2008年西安關鍵詞關鍵詞①成交低迷關鍵詞②多方觀望關鍵詞③金融危機關鍵詞④政府救市關鍵詞⑤打折促銷關鍵詞①市場信心關鍵詞②供大于求關鍵詞③保障住房關鍵詞④理性購房關鍵詞⑤市場回暖2009年西安關鍵詞近期剛性需求呈現強勁上揚住宅價格穩中有升市場產品供求關系繼續拉大客戶購買行為愈發謹慎9年西安市場住宅前景受到國家政策和經濟情況的影響愈發嚴重，前兩年拿地的開發項目集中上市，經濟適用房的集中上市使得客戶爭奪十分激烈，市場競爭呈現白熱化狀態（）專業提供企管培訓資料近期市場動態（一）西安市場近期出現回暖現象，但是品牌企業開發商均不贊同提價，市場一些本地開發商或小項目略有小幅度漲價，不能支撐市場徹底轉好（二）政府鼓勵房產消費政策短期產生效益，部分剛性需求得到釋放（三）西安市3月份成交數量有上升，但成交面積上漲不大（四）周邊新盤本年度開盤數量、面積大，2009年5月是西安樓市集體放量的時期（五）城南成交房源戶型面積集中在80120平米（六）剛性需求放量，牛年新年小陽春（七）觀望情緒有所松動但依然濃厚，降價自救過程仍需持續競爭加劇，市場供應量增大，剛性需求是主流綜合分析市場情況不明朗，政策變化快，直接影響客戶購買市場高端產品搶占中端產品市場，客戶爭奪戰進入白熱化市場存量巨大，新上市項目眾多，營銷手段多樣化，銷售難度加大我們的對策保持謹慎的開發態度快速消化產品多做渠道建設，加大營銷力度（）專業提供企管培訓資料二地段分析城墻進城和出城西安的城墻，千年的歷史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。進城就是城里，就是繁華的代名詞，出城就是鄉下，和城里有很大區別。地處城內的城外的交界處，繁華和生活快速切換（）專業提供企管培訓資料朱雀大街交通要道，城南大動脈唐朝時，南面正門朱雀門與承天門及外郭城的明德門在一條線上，朱雀大街將這三座門連接起來，寬度達到150米?，F在的街道，只能望其項背，它充分顯示了帝國的胸襟。朱雀大街是長安城的中軸線，將長安城一分為二，東西各54坊。西安歷史上真正的龍脈朱雀門皇城之朱雀門，宮城之承天門，唐朝時，可見當時長安的南大門決不是像今天人們認為的長安路和大南門是西安的南大門，而是由皇城朱雀門延伸開去，由廓城明德門作為長安城的第一南大門的。朱雀大街在當時的長安城，是唯一進入長安內城的大道。每天，來自世界許多個國家的使臣和商人，都要經過明德門進入長安城。厚重歷史文化的積淀，西安人都知道的地方歷史積淀，城市名片（）專業提供企管培訓資料位置獨一無二歷史文化氣息濃厚城市氛圍獨特地段總結三產品分析（）專業提供企管培訓資料項目基本情況高密度，高容積率住宅點式結構，綠化面積較小，小區無大型景觀樓座分析東南西北四面朝向的戶型都存在所有戶型客廳在槽子中，間接采光中間戶型存在窗戶對視問題戶型配比中，三室比例較高6144梯14戶的比例較高（）專業提供企管培訓資料戶型分析戶型方正，面積屬舒適型，但格局相對不舒適一室一廳面積過大，朝向不理想（65平米以上）中戶三室朝向不理想戶型配比中，三室的比例較高兩室朝向均為北向或東西向三室最大面積在150平米以上一室兩室三室（）專業提供企管培訓資料其他分析綜合用地（住宅）50年用地年限結合項目戶型面積區間，用地性質和年限對項目銷售推廣有影響，在選擇項目的物業定位時，客戶對比其他周邊住宅性質的項目，購買上會產生一定抗性。工程進度已出正負零，預計09底封頂，10年6月交付現階段工程進度很快，對營銷和推廣有利，但由于項目為點式結構，戶型存在對視、間接采光，層平戶數較多等情況，所以，期房的銷售相對有利（客戶見不到實際房屋情況），建議工程進度要控制節奏，以及交房時間可以適當后延（在保證項目進度是營銷優勢的情況下）裝修標準為市場通用的交房標準項目交房標準缺少特色，硬件設置的升級可以為項目直接帶來營銷附加值，促進項目價格提升及銷售速度的加快區域產品對比城南產品容積率較低，綠化率高多為2梯8戶以內基本不臨街基本被高樓淹沒出門為城市道路如何避免項目在產品上的劣勢，抓住市場主動權城內產品投資產品居多小戶型產品居多沿街產品，影響居住周邊建筑物距離近出門為城市道路高容積率，低綠化率我們的產品有采光及戶型對視沿街嘈雜，影響居住具有良好城市景觀有城市公園（）專業提供企管培訓資料產品配置提升是提高競爭力的好方法產品提升1贈送面積E、B戶型贈送空中花園贈送面積39米28米1092平米45米30米135平米（）專業提供企管培訓資料入戶大堂及電梯間使用吊燈作為照明設備，全石材、高檔面磚精裝修產品提升2精裝大堂及公共部分轎廂內設高檔裝修，門套為高級石材。品牌建議采用通力、奧蒂斯或蒂森克虜伯品牌，產品提升3電梯轎廂精裝（）專業提供企管培訓資料入戶門禁建議采用彩色顯示屏指紋門禁產品提升4門禁系統公寓電子鎖系統在每套公寓內設置獨立的門鎖系統，住戶可通過指紋、感應鑰匙或密碼打開公寓門；為確保公寓的安全性私密性，公寓門鎖系統采用非聯網型，為住戶獨享。公寓門鎖系統的功能密碼刷卡指紋驗證身份功能延時自動鎖定功能內部強制鎖定功能丟失鑰匙刪除功能（）專業提供企管培訓資料防盜系統增加戶內報警按鈕當有報警發生時間，要求在保安控制中心要有電子地圖顯示功能，并同時可將報警信號發送給住戶指定手機上。產品提升5安防系統四客戶分析（）專業提供企管培訓資料客戶區域研究項目地一級圈層周邊客戶周邊單位職員、小區居民二級圈層重要客戶沿環城路、朱雀大街及長安路沿線分布的客戶三級圈層投資客戶準備投資城內或二環物業客戶，分布與項目區域周邊或城內及二環沿線3050歲之間居多客戶年齡公務員、個體商戶、私企業主、國企職工客戶職業報紙廣告、圍墻廣告、路過項目地、網絡廣告、朋友介紹為主認知途徑潛在客戶描述市場客戶特征分析本項目目標客戶以項目為圓心進行擴散，隨著距離的增加，客戶對價格的敏感度降低，但對產品的要求增加。建議樓層的價差制定上考慮階段層差；同層不同戶型，制定朝向差之外，制定戶型價格差（）專業提供企管培訓資料五區域市場區域市場界定一點和三線的區域市場一點以鐘樓為圓心，2公里之內的項目的區域市場特點投資性產品居多，價格西安最高，多為公寓型產品和商業，用地性質多數為商業和綜合，鐘樓的核心作用十分明顯。第一線環城南路全段及環城東路到朝陽門段，環城西路到大慶路特點環城南路產品稀缺，價格高；環城西路產品最多，產品多樣性強；環城東路產品少，價格不明朗第二線長安路從鐘樓到小寨段特點產品類型分段性明顯，商業集中地綜合性物業投資用途，南門寫字間投資自用，草場坡自住，小寨公寓型物業及商業物業項目地第三線朱雀路從西大街到二環段特點從城內的商業產品，到二環高檔居住區（萬科、九錦臺），價格高地無明確的所屬區域概念，夾在城內和環城路、長安路、朱雀路開發帶之間優勢價格洼地，開發真空，投資性和居住性兼顧劣勢無明顯所屬區域，項目屬性不明晰競爭項目界定界定條件區域類似和項目在同一區域或相近區域的項目產品類似和項目在產品規劃和戶型面積有重疊價格類似滿足以上兩條且價格類似的項目階段類似在工程進度和開發階段上時間相近（）專業提供企管培訓資料競爭項目分析同類產品價格不高，優質產品價格高，規劃硬件品牌優良區域市場分析項目在產品（戶型、面積、規劃）上和競爭項目相比沒有優勢項目在產品上具有一定的復合性，相比其他項目有一定多重性項目在地段上具有唯一性，其他項目無法復制和模仿項目在品牌上不具備優勢，區域乃至區域周邊市場品牌開發商較多周邊項目的價格決定了我項目的基礎價格12534差異化的市場定位才能打動客戶項目需要找到獨特賣點（）專業提供企管培訓資料項目分析總結PART第二部分項目定位2（）專業提供企管培訓資料任何一個項目都有其獨特的價值，而項目價值是隱藏在重重表象之后的，這個價值可能是獨特的無法復制的，也可能一個完善的體系，形成一個價值系統。寫在項目定位前面項目價值是定位基礎這是我們先于項目定位需要做的工作挖掘地段價值，提升項目附加值與周邊項目形成差異化競爭通過項目塑造開發商的市場形象在合理的情況下，提升項目售價定位目的（）專業提供企管培訓資料所以，讓我們再次審視項目一價值挖掘城市景觀城市綠肺歷史留存文化底蘊居住投資功能項目的戶型面積區間既有投資產品，也有居住產品項目周邊客戶購買居住產品的意愿較強項目的地里位置對投資客也是直接的吸引項目的購買客戶購買理由很多既有自住意向，又兼具投資功能1234城市潛力股西安城內的旅游產業升級帶來的區域聚變西安城市擴張帶來的中心擴大效應朱雀大街作為西安市尚未開發的少數主干道之一交通便利帶來的物業快速升值絕版地段帶來的稀缺價值12534投資價值居住價值項目價值體系景觀價值地段價值項目操作中，這四種價值需要在推廣和銷售中得到充分體現二產品定位概念定位集合了城內板塊和城南板塊的綜合體朱雀大街、朱雀門的唯一性板塊層面地段層面功能層面投資自住雙重性產品衍生價值未來區域發展的大潛力本社區未來的生活的配套未來美好愿景賣什么概念定位稀缺地段文化內涵雙重產品朱雀大街標志性項目形象定位建筑有價，位置無價屬性定位文化景觀公寓目標客群一次置業、二次置業、投資客、少量辦公三形象定位從若干產品引發對項目客群的洞察微型車和MINI的差異品牌包裝和產品的雙重差異水與水的差異品牌包裝的差異價格高于同類產品，但并非遙不可及更好的品質、更獨特的品味滿足購買者對技術、功能、情感的需求地段吸引關注情感彌補產品景觀打動客戶社區景觀處處見景，朱雀門只有一個由近及遠，5重景觀體系城內夜景城墻景觀護城河朱雀大街項目利益點解構天價之地，盛景公館打造項目唯一性，兼備居住、辦公、投資多重價值推廣目的自住客戶、投資客戶、辦公客戶針對客戶四大賣點形象定位項目案名要有的特性唯一性地段的契合文化歷史感足夠知名度皇氣朱雀門項目即朱雀門，朱雀門即項目案名須借勢最大化突顯地段優勢，用具象的歷史建筑說明項目位置包容地段的歷史、文化、優勢朱雀門外黃金地段離城一里進退自如物業升值前景良好土地供應量少版塊內新房供應短缺身份象征與西安城墻為鄰心理自豪感唐皇城的正街身份優越感文化設施配套小雁塔、博物館居住圈完善居住配套成熟生活氛圍商務圈交通四通八達商務氛圍成熟商業圈成熟氛圍龐大消費群四價格定位定價原則每個階段分別制訂公布均價和一次性付款、按揭貸款的不同的優惠比例，當本階段達到方案控制面積后，即進入下一銷售階段，實行下一階段的公布均價和優惠比例。階段控制均價和階段控制面積“雙控”原則位置差別定價原則分段投放房源，保證充分的價格提升空間原則各階段實行位置差別定價策略，即根據每個階段的公布均價制訂出每套房源按照朝向、樓層、視野、景觀、戶型等不同的價格表，由開發商審批后執行在分段投放房源時，如果某一面積段或戶型段售罄斷檔，雙方可商議提前投放后段房在解籌前采取分步打開樓層的方式，刺探客戶價格底線如先打開12樓以下的房源價格，如果客戶接受，在打開18層以下房源價格，價格逐步走高價格定位根據周邊項目的配套以及價格，我們考慮面市表價均價定位為56005800元平方米面市成交均價底價為50005100元平方米后期根據認籌、解籌的情況，逐步調整項目銷售價格營銷策略上考慮提高銷售表價，通過點位優惠，制造價格落差，配合項目市場形象PART第三部分營銷推廣3一任務說明再來看看我們銷售產品的情況銷售房源戶型配比三室兩室一室331房源分布注按照層平圖戶型號編寫，公攤按照20計算戶型分布平均，銷控主要在樓層和同類套型展開戶型配比反映三室數量較多，需在定價和銷控上考慮銷售任務5萬建筑面積，4萬可銷售面積銷售周期1年（096106）入市表價5700元計劃09年6月開盤，09年底60，280套房源10年6月交工，銷售90銷售回款2億以上平均每個月40套銷售任務平均每個月1800萬的回款任務二營銷策略營銷總原則一個核心、兩條線索、多個節點一個核心核心主題朱雀門兩條線索產品線與客戶線（明線）與主題相關的營銷活動（暗線）多個節點展銷會、解籌、開盤、工程進度節點、各種營銷活動、節假日營銷原則以與眾不同的產品形象沖擊市場，建立一定的市場知名度，通過前期認購、項目形象市場滲透，項目概念傳遞等營銷動作進行項目營銷推廣。前期內部認購階段以形象推廣為主，誠意客戶以交納誠意金，簽定申請書的形式達到認籌目的，同時輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產品形象，推出產品主題。2在內部認購客戶數量和質量達到一定程度后，進行開盤暨解籌活動，前期通過宣傳推廣在市場上建立朱雀門品質生活的產品形象，樹立產品主題，同時形成供不應求的局面。3在強銷階段，利用多種營銷活動和銷售手段對產品進行推介在熱銷階段，以營銷活動配合產品分項賣點的宣傳進行現場情景銷售。4在持續熱銷階段，利用工程進度，推廣重心的調整，有針對性地剩余戶型進行銷售，同時對投資客戶進行吸引。5在尾盤階段，消化剩余單位營銷總策略擴展渠道，有的放矢推廣策略活動為主，客戶為王三入市準備第一階段內部認購階段工程施工，根據情況懸掛條幅、戶外廣告、新售樓部裝修完畢、看樓通道確定、宣傳物料與資料準備，媒體策略確定、銷售策略確定、銷售價格制定。宣傳工作準備、銷售文件準備。宣傳資料與物料到位、前期銷售文件到位。宣傳推廣開始、開盤活動方案討論確定。第二階段正式銷售期（開盤階段）銷售證件齊備，銷售價格表制定完畢，認購客戶數量達到預期數值，銷售期相關文件制定完畢，銷售期宣傳物料（樓書、折頁、圍墻等）制作或更換完畢看樓通道包裝完成，解籌（開盤）方案制定完畢，相關人員準備工作完畢。前提條件項目認購新銷售部搭建完畢銷售人員到位銷售物料準備完畢宣傳（路牌、圍墻）項目解籌開盤銷售證件齊備客戶認購數量項目品牌廣泛認知價格體系5月10日前準備完畢（預計）銷售政策確定周邊樓盤銷售狀態6月10日前準備完畢（暫定）入市時機新銷售部的投入使用是認購的關鍵銷售部選址因市政改造，項目營銷中心為綠網遮擋持續時間23個月同項目營銷時間重疊，必須重新設立營銷中心基于4點考慮靠近項目項目地、位置顯眼、人流車流密集、建筑物有一定品質臨時接待中心方案1御城50平米商鋪，可作臨時接待中心，如圖位置方案2在朱雀大街沿線尋找商鋪作為臨時接待中心（）專業提供企管培訓資料房源銷控合理利用工程進度，按階段銷控房源第一階段銷售主推低層房源及東西向房源客戶群體周邊客戶居多關注點價格敏感、朝向不敏感需求戶型面積2室、3室第二階段主推南向房源，爭取銷售回款客戶群體城內，城南客戶居多，部分投資客戶關注點價格敏感度降低，但對產品（朝向、面積、采光等）要求高需求戶型面積2室內、3室、1室第三階段主推具有城市景觀的北向房源及投資性一室，工程進度支撐客戶群體來源廣泛，各區域均有關注點工程進度，交房時間，景觀產品等，能接受相對較高價格需求戶型面積2室、3室北向，戶型面積小采光差，但無高層建筑遮擋，視野通透可見護城河、城墻、城內等城市景觀南向，戶型面積大雖有建筑遮擋，但視野較通透采光極佳，視野通透中間，戶型面積大東西向，采光較差，且視野受周邊建筑價格制定平層差以底價均價5050元平米計估算項目最低為4870元平米最高為5185元平米價格制定層差四階段劃分階段劃分第一階段客戶積累是重點直接關系項目開盤銷售第二階段進行階段銷控是重點保證價格提升及后續銷售第三階段客戶尋找是重點本區域客戶不足以支撐項目客源（）專業提供企管培訓資料五階段策略入市5月10日6月17日銷控策略階段目的客戶認購階段，積累250以上意向客戶，認購交款客戶200左右首推產品低層房源及東西向房源（不限樓層C、D戶型及低層A、F戶型）銷售說辭明確價格區間（起價4500元（表價）），告知客戶開盤有優惠，現在排號，開盤有額外優惠。認購方式1千元認購排號（VIP卡），開盤當天公開選房（甲方留夠認購號備用）前期認購階段，打探客戶對價格的接受程度大量積累客戶同時對前期對不良房源進行充分推介通過誠意登記的測試，對我們的價格定位、房源銷控、客戶群進行摸底（）專業提供企管培訓資料價格策略報價策略只報起價4500元平米左右本案為首次開盤，在市場價格普遍低開及客戶需得到期望折扣的心理下，需要利用開盤節點達到宣傳與成交的雙重目的，為后續的開盤銷售打好頭陣，否則將對本案十分不利。因此，建議在基礎價的基礎上分別對內部及公開客戶實行優惠，以低價迅速引爆市場，獲得開盤成交，同時在市場上形成熱銷態勢，方便炒作。1000元抵10000，考驗意向交1000抵10000，不限量發行，實名登記，可退，不可轉讓。蓄客優惠限時使用，限條件使用推廣策略第一階段（4月中旬6月上旬）形象導入VS蓄水開盤如何讓市場迅速知道項目如何快速積蓄客戶媒體整合，搶灘登陸；利益刺激，廣開客源誰的朱雀門（）專業提供企管培訓資料階段傳播策略信息爆炸性釋放營造大氛圍，周邊戶外封鎖，“有效引導”放眼全西安，媒體集中火力，“高空轟炸”點線面組合，立體出擊，數量取勝，封鎖西安與其零敲碎打，不如一蹴而就重磅炸彈，一錘定音華商報四連版，西安首發誰的朱雀門懸念文化，吸引關注確立高端形象（）專業提供企管培訓資料與其長期分散出擊，不如短期全面覆蓋數量取勝，封鎖西安區域內燈桿旗短期大戶外燈桿旗隨營銷節點更換，南二環戶外長期持有階段活動策略名利齊收，雙管齊下公益類大型活動，造勢，引發社會談論系列性小型活動，聚客，支撐認購工作造勢活動1行為藝術，引發好奇，費用低，見效快誰的朱雀門，街頭巡游4月中旬4月末，每周周末學生項目周邊高端消費場所停車場巡游，戴帽子、著T恤前胸“誰的朱雀門”，后背“項目名稱電話”，制造焦點，引起關注。（）專業提供企管培訓資料造勢活動2權威發言，擴大影響朱雀門的前世今生4月底，西安文化名人、歷史學家，座談朱雀門的前世今生，報紙、電視新聞炒作營銷活動1節日契機，應造溫馨氛圍，推介選房緊湊進行品美味，品生活“粽藝大觀”暨產品推介會5月28日、5月31日端午節，環城公園高端酒店，意向客戶參加品嘗花樣粽子，解讀項目，凡到場客戶均贈1000元購房券（）專業提供企管培訓資料營銷活動2面向周邊客戶，以孩子吸引家長，訴求項目景觀賣點，繼續客戶兒童節環城公園圖書展6月第一周，同公園管委會合辦，政府性，周邊單位客戶參加積極性高開盤廣告華商報617日、618日二期14首頁通欄619日1期整版，開盤再造宣傳高潮就在后天，決定非凡未來就在明天，決定非凡未來就在今天，朱雀門決定非凡未來為城市加冕，朱雀門盛大開放，全城齊觀廣播廣告西安交通音樂廣播、陜西交通音樂廣播429日“就在后天，決定非凡未來”430日“就在明天，決定非凡未來”51日“就在今天，決定非凡未來”廣告頻次逐日增強，7次617日7次618日14次619日（）專業提供企管培訓資料開盤6月18日8月10日開盤方式固定地點，集中解籌，集中選房開盤時間618日選房流程優惠卡登記客戶選房分流確定房號柜臺確認銷控甲方確認簽協議或合同（收首付或大定）留單備檔案，恭送客戶1、通過收集與整理業主數據，提供有效的產品意見和建議，為后期產品的調整和研發做出支持；2、對現有業主的消費行為、期望和需求偏好有更精確的了解，從而深入挖掘客戶的深層需求；3、業主的關系維系，為后期圈層營銷的可能性打下基礎。（）專業提供企管培訓資料開盤幾件事目的消化150套左右房源開盤需利用開盤活動造勢，力求一跑打響，以便為后期銷售蓄備動能。1、開盤前梳理好客戶落點，避免不必要的客戶流失；2、開盤前做好價格測試，對定價進行調整；3、開盤前作好客戶分類，提高對客戶的把握，提高成交比；4、開盤配合SP活動，務必使現場人氣“爆棚”；5、開盤作好銷控，務必形成“搶購”的氣氛；6、開盤前后相應的媒體造勢，制造相應話題；7、開盤后進行逼簽工作，加快資金的回籠。價格提升及價格策略價格成長可通過調節優惠幅度進行實現，不宜大幅提升均價，造成本案漲價的現象，以免產生混亂與銷售抗性。開盤后20天后項目整體表價上漲100元表價達到57005900元策略一開盤9折優惠在開盤后15天內簽訂購房合同或繳納首付款的客戶，享受表價9折優惠。策略二認購客戶99折上折客戶在開盤前認購期內進行認購，交認購金后確認認購房源及資格，在客戶開盤購買成交的基礎上，進行99折上折一、開盤流程設計科學、合理、有序，具有較強的操作性。從客戶等待、客戶進場、客戶逼定殺定，每個環節每個步驟都要有專人負責，維持整個開盤環節井然有序；二、開盤熱銷氣氛的營造；通過對開盤環節的設計，不斷給客戶造成開盤熱銷的氛圍，排隊、搶購、銷控一環接一環；三、對客戶的殺定要有效、快速；通過案場有效組織，專業與過硬的業務人員一對一服務，實現快速有效的殺定客戶；案場控制及組織開盤6月18日夜宴西安，入主朱雀焰火晚會客戶共賞，制造周邊知名度推廣策略（）專業提供企管培訓資料費用預算熱銷8月11日12月10日（）專業提供企管培訓資料銷控策略階段目的項目熱銷階段，銷售整體房源的30，約150套首推產品除開盤階段剩余房源，主推南向三室，爭取銷售面積銷售說辭告知客戶已經提價，但折扣維持不變，老帶新有額外優惠銷售方式低價房源做銷控，作為特價房推出，吸引客戶；同時，推出老帶新促銷政策、小團購政策。價格策略預留特價房，作為促銷噱頭，每平米表價提價100元，維持原有折扣，針對團購、一次性付款、老帶新推出折扣促銷，但須保證實收底價不變。以提價給客戶造成項目增值、旺銷的印象；同時在保證實收底價的前提下，推出促銷優惠，刺激客戶成交。優惠政策策略一新客戶9折優惠提價后，凡新積蓄客戶，在現行價格基礎上實行按揭9折優惠、一次性89折扣優惠策略二老帶新折扣優惠老帶新成交，當面確認老客戶介紹后，新業主88折，老業主免半年物業費。（在開盤期沒有此類優惠）。老帶新一次性付款，現有優惠基礎上，享受99折。策略三購買多套優惠購買2套或2套以上房屋享受88折優惠。團購成交客戶一次性付款，現有優惠基礎上，享受99折。策略四團購客戶優惠團購客戶根據所購房源、戶型及當時單價進行靈活處理。（）專業提供企管培訓資料第三階段（09年8月初12月中）形象強化VS二次蓄水行銷建立如何擴展客戶渠道如何開發投資型客戶外埠行銷，擴展傳播渠道；價值分解，拓展投資客戶群唯一的朱雀門階段傳播策略客戶口碑媒體宣傳利用成交客戶，開展老帶新優惠，拓展蓄客渠道大眾媒體樹立形象，小眾媒體釋放賣點階段活動策略圈層活動，殺客為主老客戶答謝新客戶互動活動（）專業提供企管培訓資料大眾新聞活動聲勢宏大，時空交錯，精神交流，文化動人把酒當歌，歡度國慶中秋佳節，城墻賞月，舉辦少兒詠月詩詞會邀請成交客戶、意向客戶參加投資客戶圈層活動2聯合知名中小學，子女參賽獲獎，家長購房優惠，刺激成交朱雀杯迎國慶夢想繪畫賽時間9月舉辦兒童理想生活繪畫比賽，讓客戶與孩子一起參與，體現項目人文關懷，設置獎項級別，根據孩子獲獎級別給與家庭購房優惠（）專業提供企管培訓資料年前小型客戶聯誼活動客戶聯誼活動、階段促銷政策，依次推出相聲會、近身魔術、圣誕節、春節（）專業提供企管培訓資料設置外展場榆林國貿新天地擴展項目傳播渠道，提高影響力社區展示點02年以前建成入住社區外展場大超市或市區廣場小團購政府單位企事業